Почему сейчас лучшее время для покупки первой недвижимости

Ипотечная азбука

За более чем 20 лет в бизнесе ипотечного кредитования в Канаде мы никогда не имели столько программ, налоговых льгот и стимулов для покупающих свое первое жилье! Цены на недвижимость (особенно на рынке кондоминиумов, которые часто являются стартовой ступенькой для покупающих впервые) снизились за последние полтора года, а количество предложения увеличилось. Это позволяет покупателям первого жилья спокойно выбрать подходящую квартиру или дом, поторговаться, получить достаточно времени на оформление ипотечного кредита и без стресса завершить сделку и въехать в свой первый дом. Давайте кратко рассмотрим какие преимущества и льготы имеют сегодня покупатели первого жилья в Канаде и провинции Онтарио, в частности.

Ипотечное кредитование

30 лет амортизации с минимальным первоначальным взносом 5%.

Федеральное правительство сделало 30-летние застрахованные ипотечные кредиты (мортгиджи) доступными для всех покупателей, впервые приобретающих жилье, и для всех покупателей новостроек. По закону, моргтиджи в Канады должны быть застрахованы при внесении первоначального взноса в размере менее 20% от стоимости недвижимости. Теперь покупатели, впервые приобретающие жилье, могут получить 30-летнию амортизацию по застрахованным мортгиджам для снижения платежей и возможности квалификации не только при покупке новостроек, но и на вторичном рынке (к примеру, через систему MLS). Все остальные покупатели могут воспользоваться 30-летней амортизацией при покупке нового жилья от застройщика.

Правительство также поднимает планку цены недвижимости до 1,5 миллиона долларов для застрахованных мортгиджей, что существенно больше текущего лимита в 1 млн. Это очень серьезное улучшение правил, и оно означает, что покупатели могут делать ставки на более дорогие дома, даже если у них есть первоначальный взнос менее 20% (к примеру, 8-10%) при получении мортгидж страхования.

Канада приняла жесткие меры против длительной амортизации ипотеки во время мирового финансового кризиса 2008 года. До 2025 года покупатели, которым требовалась государственная страховка от невыплаты по своим ипотечным кредитам, были ограничены 25-летней амортизацией.

Данные изменения значительно расширят круг покупателей, которые могут получить доступ к 30-летним кредитам, что существенно снижает ежемесячные платежи. Покупатели, вносящие меньше 20% первоначального взноса и впервые приобретающие жилье, составляют примерно 20% рынка в Канаде, в то время как приобретающие новостройки составляют всего около 4%. Согласно расчетам, при процентной ставке 4% погашение ипотеки в течение 30 лет вместо 25 сократит ежемесячный платеж покупателя жилья примерно на 8-10%.

Налоговые льготы и субсидии

а) Федеральные программы

Tax-Free First Home Savings Account (FHSA) – Специальный налогово-освобождаемый счет для накоплений на первое жилье (до $40,000). Взносы уменьшают налогооблагаемый доход, а доходы и снятие средств (при покупке жилья) не облагаются налогом.
Home Buyers’ Plan (HBP) – Возможность снять до $35,000 из RRSP без налогов для первого взноса (возвращать в течение 15 лет).

GST/HST New Housing Rebate – Возврат части налога GST/HST (до $50,000) при покупке нового или капитально отремонтированного дома. Соответствующий критериям покупатель своего первого жилья сможет сэкономить в среднем $26,832 на налоге с продаж при покупке нового дома. Согласно закону, федеральная часть налога с продаж не будет взиматься с нового дома стоимостью до $1 миллиона, если он приобретается соответствующим критериям покупателем-новичком. Возврат GST будет постепенно уменьшаться по мере приближения цены дома к $1.5 миллиона. Дом стоимостью $1 миллион получит максимальный возврат в размере $50,000. Для домов дешевле этой суммы также предусмотрен полный возврат, но поскольку налог рассчитывается от меньшей суммы, размер возврата будет пропорционально ниже. Для домов дороже $1 миллиона возврат будет меньше $50,000, постепенно снижаясь до нуля при цене покупки в $1.5 миллиона. Право на возврат распространяется на дома, купленные (дата подписания контракта со строителем) с 27 мая этого года по 2031 год, при условии, что строительство начато до 2031 года и завершено к 2036 году. За некоторыми исключениями, канадцы, уже владевшие недвижимостью, не имеют права на освобождение от GST. Инвесторы также исключены из программы.

б) Провинциальные программы (Онтарио)

Land Transfer Tax (LTT) Refund for First-Time Homebuyers – Возврат до $4,000 при покупке первого жилья (максимальная стоимость жилья – $368,000, частичный возврат до $400,000). Кроме того, существует муниципальный возврат LTT в Торонто, так как здесь имеется собственный LTT. Расчет производится по примерно такой же схеме. Точные данные вам предоставит ваш адвокат.

Ontario First-Time Home Buyer Tax Credit – Налоговый кредит $10,000, что дает возврат до $1,500 при оформлении налоговой декларации за год в котором приобретена первая недвижимость.

Покупатели первого жилья в Онтарио могут комбинировать федеральные и провинциальные льготы, чтобы сократить затраты на первый взнос, налоги и ипотечные платежи. Оптимальная стратегия – использовать FHSA + HBP + Land Transfer Tax Refund + 30 лет амортизации по мортгиджу.