Станет ли жильё в Торонто доступным?
В течение последних пяти лет наше правительство периодически просыпается и осознаёт, что в Торонто очень серьёзная проблема с жильём. Жилья в городе и окрестностях катастрофически не хватает, цены растут, и жильё с каждым годом становится всё менее доступным для покупателей. Доля людей, имеющих собственное жильё, снижается, а тех, кто вынужден арендовать, становится больше и больше. Периодически принимаются различные меры, к сожалению, не приносящие нужного результата.
Так было уже неоднократно, начиная с 2017 года, когда для остановки роста цен, вместо того чтобы бросить все силы на увеличение объёмов строительства, решили уравнять спрос и предложение путём отстранения от рынка большого количества потенциальных покупателей и ввели целый ряд мер по охлаждению рынка. Это сработало примерно на год: цены во второй половине 2017 года упали примерно на 15%, но уже через 10 месяцев они снова стали подниматься, и в итоге через полтора года были гораздо выше, чем до введения мер по охлаждению рынка.
Очередное фиаско правительство потерпело, когда попыталось заставить девелоперов строить рентовки. Девелоперам предоставили существенные льготы при строительстве объектов, которые предназначены для аренды, а не для продажи. Ошибочно посчитав, что можно реанимировать события 30-40 летней давности, когда строительство рентовок было очень популярно среди застройщиков. Сегодняшняя конъюнктура строительного бизнеса опирается на гораздо более краткосрочные инвестиционные циклы, девелоперам строительство рентовок оказалось абсолютно не нужным, а правительству пришлось дать задний ход. Многое, приносящее краткосрочные результаты, но не решающее глобальной проблемы, а, наоборот, усугубляющее её, было сделано за эти годы. Проблема не только не уходила, но и постепенно нарастала.
Очередной кризис недвижимости, связанный с резким поднятием процентной ставки, начавшийся в марте 2022 года, вроде бы опять сам по себе сбалансировал спрос и предложение, и цены на недвижимость даже немного упали. Правда, это случилось лишь по той причине, что большое количество потенциальных покупателей просто распрощалось с мечтой о покупке собственной недвижимости и вынуждено было уйти в рент. Это привело к тому, что цены на аренду выросли за 2 года на 40% и продолжают расти дальше. А с пустующими арендными площадями сложилась просто катастрофическая ситуация. Осознание того, что решение проблемы не в том, чтобы убирать с рынка потенциальных покупателей, а в том, чтобы строить больше, конечно, у властей было всегда. Но как это сделать, не имея ни достаточного количества строительных материалов, ни строительной техники, ни достаточного количества рабочих строительных профессий, никто придумать не мог.
В прошлом году и начале этого года было наконец сделано несколько правильных шагов, направленных не на то, чтобы убрать с рынка потенциальных покупателей, а на то, чтобы темпы строительства со временем значительно увеличились. Открыли часть земель, находящихся под регуляцией Green Belt. Массовое строительство на землях, на которых ранее строить было запрещено, разрешили. Теперь можно строить многоквартирные комплексы на участках, предназначенных только для строительства индустриальных объектов. Наконец, убрали преграды для переделки односемейных домов в дуплексы и триплексы, а также разрешили строить дополнительные дома на участках, где ранее разрешалось строительство только одного дома. Всё это отлично решает проблему места для строительства.
Далее принялись решать проблему того, кто будет строить всё это, и наконец-то месяц назад заработала иммиграционная программа Express Entry, по которой рабочие строительных специальностей смогут въехать в страну и получить вид на жительство. Для строительных рабочих были выделены внушительные квоты в рамках программы Express Entry, и в долгосрочной перспективе это, скорее всего, принесет результат. Несмотря на проблемы третьей составляющей, необходимой для значительного увеличения объемов возводимого жилья - а именно нехватку строительных материалов и техники, - эта проблема пока остается без решения. Тем не менее, предварительная работа ведется и в этом направлении, и какой-то результат уже есть.
Всё это отлично, вот только делать это надо было, как минимум, 6-7 лет назад, до того как изменили иммиграционную политику, увеличив в разы приток новых эмигрантов, причём параллельно с развитием транспортной инфраструктуры. При сегодняшнем приросте населения принимаемые меры в долгосрочной перспективе принесут результат, но не смогут полностью сбалансировать спрос и предложение, этих мер явно не достаточно. Даже если всё, что делается сегодня, будет доведено до конца и строить начнут гораздо больше, этого будет недостаточно для баланса спроса и предложения. Сейчас бы самое время задуматься над тем, чтобы пустить в страну современные технологии и строительные материалы, уже широко используемые в других странах и позволяющие строить гораздо быстрее и дешевле. Для этого нужно существенно изменить строительные коды, ориентированные на традиционное строительство, которые в Канаде очень консервативны и на сегодня существенно тормозят застройщиков и не дают им возможности уменьшить себестоимость и сроки строительства. К сожалению, этой проблемой а, на мой взгляд, она крайне важна, пока никто не занимается.
Кроме того, создалась абсолютно новая проблема, связанная с высокими ставками кредитования, которые просто похоронили строительную индустрию, полностью зависимую от кредитов. Сегодня удар пришёлся по всем фронтам. Из-за глобально выросшей себестоимости строительства строить стало нерентабельно, и многие крупные девелоперы просто ушли с рынка, мелкие строители также сидят без работы, не начиная новых объектов. Владельцы частных домов тоже не спешат переделывать подвалы под квартиры для сдачи в аренду или строить дополнительные дома на своих участках, так как это обходится в приличную сумму, которую ранее можно было взять в виде кредитной линии под основной дом, а сегодня это очень дорого или же просто невозможно из-за крайне сложных требований для получения такого кредита.
В итоге из-за массового сворачивания строительных проектов рабочие строительных профессий, которые ранее были очень востребованы, сегодня сидят без работы. Statistics Canada показывает, что только за последние месяцы в Канаде работу потеряли более 45,000 рабочих строительных специальностей. Всё больше и больше работников отрасли становятся безработными. А ведь скоро начнут приезжать новые рабочие строительных специальностей, въезжающие в страну по программе Express Entry, которых ранее так ждали. Сегодня они также станут потенциальными безработными. Строительная индустрия стала самой пострадавшей отраслью, высокие ставки по кредитам просто убили весь строительный бизнес, и ситуация не нормализуется, пока ставки не станут снова доступными, покупатели не вернутся на рынок, а строить снова станет выгодно. Причём после нормализации ставок кредитования девелоперы не вернутся на рынок молниеносно. Конечно, это займёт какое-то время.
В итоге мы получили ситуацию, когда иммиграция на ранее невиданном уровне. Всем надо где-то жить, а стойки встали. Меры, принимаемые сегодня, безусловно способны переломить ситуацию с количеством возводимого жилья, а значит, стабилизировать цены и сделать жильё более доступным. Но всё это будет происходить очень медленно. На мой взгляд, для существенного увеличения темпов строительства понадобится как минимум 7-8 лет. При этом в более краткосрочной перспективе, 4-5 лет, ситуация ровно противоположна. Из-за дорогих кредитов объектов, начинающих строительство сегодня, крайне мало. А ведь построены они будут именно через 3-5 лет, так как это срок строительства многоквартирного комплекса. Соответственно создаётся ниша приблизительно в 3 года, которая прийдётся на 2026–2029 годы. Когда из-за крайне малого начала строек сегодня мы столкнёмся с очень сильной нехваткой готового жилья. К этому времени ставки кредитования вернутся к привычному уровню, и образуется большой дисбаланс спроса и предложений.
Нетрудно спрогнозировать, что будет с ценами на то небольшое количество жилья, которое всё таки удастся построить к этому времени. Так что инвесторам, ориентированным на 4-6 летний инвестиционный цикл, сегодня прямо имеет смысл покупать объекты с окончанием строительства в период 2026-2029 годов. Тут можно будет неплохо заработать.
Баланс спроса и предложений, который возникнет благодаря принимаемым сегодня мерам, по моему мнению, придёт лишь к 2030 году. И это будет время стабилизации цен на довольно длительный период. Вот только эта стабилизация придёт на уровне цен, которые будут на 30-40% выше сегодняшних. То есть шансы того, что мы увидим здоровый рынок недвижимости, когда цены будут подниматься чуть выше темпов инфляции, есть, но не в ближайшей перспективе.
Пока же, наоборот, мы ожидаем резкий рост цен, который начнётся как только кредитование станет опять доступным. А значит, доступность жилья в ближайшие годы будет только ухудшаться. Если вы заинтересованы в инвестициях в недвижимость, связывайтесь с нами, и мы подберём вам стратегию, наиболее подходящую для вашей финансовой ситуации.