Что означает сохранение ставки Банком Канады
Ипотечная азбука
А что, если все, что нам говорили о процентных ставках и рынке недвижимости в 2025 году окажется неправдой?
Для покупателей, продавцов и тех, кто продлевает свою ипотеку в 2026 году, рынок жилья Канады выглядит совершенно иначе по сравнению с прошлым годом, и экономисты в целом сходятся во мнении, что Банк Канады, вероятно, сохранит текущий курс без изменений. «Мы не ожидаем никаких действий со стороны Банка Канады», - заявил экономист CIBC Бенджамин Тал в своих недавних комментариях для клиентов. Ипотечные ставки, по его словам, вероятно, достигли своего минимума. Это несравнимо с прошлогодней ситуацией, когда ожидались дальнейшие снижения, предполагалось, что ипотечные ставки более резко пойдут на спад, а торговые войны и связанная с ними экономическая неопределенность, порожденные политикой президента США Дональда Трампа, все еще были гипотетическими.
Банк Канады сохранил свою ставку овернайт на уровне 2,25% на последнем заседании по денежно-кредитной политике (28 января 2026 года), отметив третью подряд паузу после снижений ранее в 2025 году. Это решение сигнализирует, что разработчики денежно-кредитной политики считают, что процентные ставки сейчас находятся на таком уровне, при котором они могут поддерживать рост, не разжигая вновь инфляцию (экономический фактор, затрагивающий канадцев по всей стране).
Почему эта пауза в изменении ставки значима
Многие экономисты ожидали, что Банк сохранит ставки в январе 2026 года, поскольку экономика все еще переваривает последствия продолжающихся и неопределенных торговых пошлин, введенных нынешней администрацией США.
В предыдущем заявлении Банка Канады по ставкам управляющий банка Тифф Макклем подчеркнул, что прошло более шести месяцев с тех пор, как канадцы научились жить с американскими пошлинами. «Торговая политика США остается непредсказуемой… Сохраняется значительная неопределенность как в отношении пошлин США, так и их последствий. Диапазон возможных исходов шире, чем обычно и нам следует проявлять сдержанность в отношении нашего прогноза. Если перспективы изменятся, мы готовы отреагировать».
На этот раз нежелание Банка снижать ставки может объясняться его уверенностью в динамике рынка труда страны. Хотя уровень безработицы в Канаде вырос до 6,8% в декабре, этот рост в значительной степени был обусловлен увеличением количества соискателей работы, а не потерями рабочих мест.
Это сочетание, снижение инфляции и устойчивый рынок труда, дает Банку Канады пространство для сохранения паузы, а не для поспешного перехода к более глубоким снижениям ставок.
Что это означает для ставок в 2026 году
Для держателей ипотеки, надеявшихся на быстрое снижение ставок, последнее решение стало отрезвляющим сигналом. «Поскольку ожидается, что текущие ставки будут поддерживать рост и занятость, у Банка меньше стимулов для дальнейшего снижения ставок», - отмечает Тал. «Учитывая сохраняющуюся неопределенность в сфере торговли и неравномерные базовые экономические условия, мы также не ожидаем и повышения ставок в течение 2026 года».
Для заемщиков это предполагает стабильность ставок, а не возврат к сверхнизкой стоимости заимствований, в качестве более реалистичного базового сценария на предстоящий цикл.
У нас в офисе в последнее время наблюдается стабильный рост популярности ипотечных кредитов с переменной ставкой (variable rate mortgage). Понимая, что стабильность ставок сохранится, банки начали увеличивать дисконты по ставкам для таких кредитов. В настоящее время некоторые банки уже предлагают ставку Прайм -1.00%, что составляет 3,45% на сегодня для застрахованных мортгиджей (первоначальный взнос менее 20%).
Волна возобновлений ипотеки в 2026 году
Решение Банка сохранить ставки в январе затронет чуть менее миллиона канадских заемщиков, согласно данным Канадской ипотечной и жилищной корпорации (CMHC). По данным CMHC, более миллиона ипотечных кредитов подлежали возобновлению в 2025-2026 годах - это почти треть всех действующих ипотечных кредитов в Канаде. Примите во внимание, что многие из них были оформлены в годы пандемии с крайне низкими ставками.
Учитывая, что около 30% всех канадских ипотечных кредитов будут продлеваться в течение следующих двух лет, для домовладельцев крайне важно учитывать, как текущие и ближайшие экономические решения могут повлиять на расчет их платежеспособности и бюджета. Мы советуем не принимать первое предложение от своего банка, а посмотреть, что происходит на рынке и получить совет от опытного мортгидж брокера.
Покупатели первого жилья: время наконец на вашей стороне
Психология рынка значительно изменилась. Запрашиваемые арендные ставки во многих рынках остаются высокими, но средние арендные ставки по стране достигли 30-месячного минимума в декабре. Это в сочетании с высоким объемом предложения и низкими ожиданиями роста цен снижает срочность при выборе недвижимости. «Люди не торопятся, и это хорошо», - отметил Бенджамин Тал из CIBC. «Это нормальный рынок в противовес рынку, который паниковал до самого недавнего времени».
Спокойствие особенно важно на рынке кондоминиумов, где избыток предложения, наиболее заметный в районе Большого Торонто, создал рынок покупателя, требующий стратегического мышления. Хотя цены на некоторых рынках могут продолжить снижаться в 2026 году, генеральный директор Royal LePage Фил Сопер советует покупателям закладывать возможную дополнительную эрозию стоимости в свое предложение. «Это не сложная математика. Это небольшая работа с таблицей».
В нашей практике мы замечаем все больше самозанятых покупателей первого жилья, выходящих на рынок. При текущих ценовых уровнях в сегменте кондо или небольших таунхаусов у них наконец-то появилась возможность купить свое первое жилье с минимальным первоначальным взносом по лучшей процентной ставке.
Покупатели, стремящиеся улучшить жилищные условия: снижение стоимости это не всегда плохо
Фил Сопер предлагает некоторое утешение домовладельцам, потрясенным снижением стоимости недвижимости - падение цен на самом деле является подарком для тех, кто хочет купить дом больше и лучше. Если на вашем рынке произошла корректировка цен по всем сегментам, ценовой разрыв между вашим текущим домом и домом вашей «мечты» сокращается. «С математической точки зрения вы выигрываете», - отметил он.
Связь между ипотечными ставками и просрочкой платежей
Уровень просрочки по ипотечным платежам остается низким по историческим меркам, но давление растет. Данные CMHC показывают, что уровень просрочки в Канаде вырос до 0,22% во втором квартале 2025 года, причем в Онтарио и Британской Колумбии зафиксированы одни из самых высоких показателей роста. По данным Equifax Canada, количество пропущенных ипотечных платежей выросло на 23,1% в годовом исчислении по состоянию на первый квартал 2025 года - это признак того, что многие домохозяйства все еще адаптируются к более высоким процентным ставкам. Теперь, когда ставки стабилизировались, возможности для облегчения положения заемщиков, уже испытывающих трудности, могут быть ограничены.
Однако, благодаря появлению лучших дисконтов по ипотечным ставкам, мы сегодня можем помочь многим домовладельцам с переоформлением или рефинансированием их существующих мортгиджей и улучшением денежного потока до тех пор, пока они не встанут на ноги и не смогут быстрее осуществлять досрочное погашение своих ипотечных кредитов.