Кредитные линии, обеспеченные жильём

Кредитные линии, обеспеченные жильём

Ипотечная азбука

Выгодно или опасно? Защитники прав потребителей обеспокоены растущим использованием кредитных линий, обеспеченных жильём (home equity lines of credit – HELOC). По их мнению, людям трудно устоять перед соблазном столь лёгкого доступа к огромным кредитным ресурсам.

Для многих подобные кредитные линии обеспеченные жильем заменили кредитные карточки в списке наиболее крупных источников займа. Задолженность по данным кредитным линиям взлетела до $266 млрд. в марте этого года. По данным Statistics Canada, в 2005 году показатель составлял $100 млрд., а в 2000-ом всего $35 млрд.

Более того, данный вид задолженности значительно вырос в качестве доли от всех личных долгов – теперь он составляет 59% от общей задолженности канадцев, исключая амортизируемые мортгиджи. В 2000-ом доля равнялась лишь 30%.

Потребителей привлекает возможность получения дешёвого и почти неограниченного кредита при сегодняшних условиях рынка недвижимости. Многие финансовые институты позволяют мгновенно переводить деньги с кредитных линий прямо на банковский счёт, чтобы потребители могли тратить их на свои нужды.

Банки предлагают HELOC до 65% от оценочной стоимости недвижимости (в сочетании с амортизируемым мортгиджем – вплоть до 80%), и часто кредитный лимит на линии автоматически увеличивается при каждом ипотечном платеже. В итоге, это создаёт растущий источник потенциального кредита.

Технически, кредитные линии под залог недвижимости это один из видов мортгиджа, зарегистрированных на титуле вашей собственности. Линии могут быть как на первой позиции так и сверху существующего мортгида – тогда линия является вторым мортгиджем.

Принципиальные отличия кредитных линий от обычного мортгиджа следующие:

1. Линия позволяет вам постоянно одалживать и переодалживать средства в пределах кредитного лимита (револьверный кредит). Мортгидж, чаще всего, является амортизируемым кредитом, который вы постепенно выплачиваете.

2. Линия является полностью «открытым» кредитом. В отличие от «закрытых» мортгиджей, вы имеете возможность полностью выплатить линию в любой момент без штрафных санкций.

3. Мало кто знает, но банки имеют возможность пересматривать условия и даже требовать полностью выплатить и закрыть линию в любой момент несмотря на то, что вы платите без задержек. В реальности, избегая репутационных потерь, банки крайне редко пользуются данной опцией. Процентные ставки и платежи по стандартным мортгиджам гарантированы контрактом и не могут быть пересмотрены банком в одностороннем порядке до окончания срока контракта (term).

4. Кредитная линия требует наличия как минимум 20% капитала (equity) в недвижимости, в случае когда линия организуется в комбинации с мортгиджем. В целом, лимит по кредитной линии не может превышать 65% от рыночной стоимости дома или квартиры.

Пример 1: Ваша недвижимость стоит сегодня $600,000.00. Существующий мортгидж $300,000.00. Текущий коэффициент кредит-стоимость (Loan-To-Value – LTV): $300,000.00 / $600,000.00 = 50% То есть, вы имеет право добрать еще 30% от стоимости или $180,000.00, чтобы общий коэффициент LTV не превысил 80%. Если вы решите делать это в виде кредитной линии то максимальный лимит по ней составит $180,000.00.

Пример 2: Ваша недвижимость стоит сегодня $600,000.00 и мортгидж уже выплачен. Если вы хотите организовать только кредитную линию под залог такой недвижимости то максимальный лимит по этой линии не должен превышать 65% стоимости, что составляет $390,000.00.

Лори Кэмпбелл, исполнительный директор компании Credit Canada Debt Solutions Inc., которая предоставляет консультации людям с проблемными кредитами, считает, что подобные кредитные линии позволяют многим людям заимствовать намного больше денег, чем они могли бы в случае кредитных карточек или других займов. Многие банки требуют от потребителей лишь платы по процентам в качестве минимального платежа, поэтому основная часть долга (principal) со временем стремительно растёт.

Данные свидетельствуют о том, что большинство людей, которые оформляют HELOC, используют их.

Канадская Ассоциация Аккредитованных Мортгидж Профессионалов (Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals – СААМР) провела исследование, которое показало, что 27% канадцев с ипотечными кредитами в 2014-ом также имели кредитные линии, обеспеченные жильём и в 90% случаев эти заёмщики имели баланс на своих кредитных линиях.

В своём ноябрьском отчёте СААМР указала, что среднестатистический домовладелец использовал до 42% своего общего кредитного лимита HELOC. Средняя сумма задолженности составила $57,000.

Джим Мёрфи, руководитель СААМР, представляющей мортгидж брокеров и других профессионалов данного сектора, заявил, что большинство канадцев имеют достаточно капитала в доме и могут себе позволить использовать кредитные линии для ремонта или консолидации других, более дорогих долгов. «На мой взгляд, это хороший продукт. Он предоставляет канадцам альтернативные варианты доступа к деньгам в различных ситуациях», - указал он. В то же время, г-н Хойес из Hoyes Michalos and Associates говорит, что многие не понимают одной важной вещи: если вы платите только по процентам по вашей кредитной линии (без выплат по основной части долга), то ваши платежи взлетят на 50% в случае роста ставки всего с 2% до 3%. «Как много людей может выдержать увеличение расходов на 50%? Вероятно, никто. В этом и есть наша настоящая уязвимость».

Контакты

1-855-761-7001

Автор на iSpravochnik

ЗАДАЙТЕ АВТОРУ ВОПРОС

Расскажите друзьям о "Кредитные линии, обеспеченные жильём"