3 предстоящих тренда на рынке недвижимости GTA в 2019 году
Ипотечная азбука
В то время как в 2018 году рынок недвижимости Большого Торонто (GTA) не страдал от недостатка испытаний, следующий год, похоже, окажется не менее интересным. Текущий год начался с удара нового мортгидж стресс теста, введённого после того, как рынок уже потратил месяцы на попытки адаптироваться к более строгим правилам от правительства Онтарио. Теперь, когда приближается новый год, на рынке наблюдается исторически низкое число вакантных объектов для аренды, слабую рыночную активность и растущие процентные ставки. Давайте рассмотрим эти тенденции подробнее.
Значительный недостаток рентных объектов
Так как в Торонто ежемесячно приезжает всё больше и больше людей, рынок объектов для сдачи в аренду уже трещит по швам.
По данным Канадской Ипотечной и Жилищной Корпорации (СМНС), коэффициент свободных объектов на рынке составляет сегодня лишь 1.8 процентов.
Такой рекордно низкий показатель появился на фоне стабильного роста доходов, который уверенно увеличивает ренту. В Торонто стоимость аренды квартиры превысила провинциальные нормы - отмечается в отчёте СМНС. Торонто продолжает показывать почти исторически низкий коэффициент свободных объектов. Это приводит к росту цен на аренду освобождающихся объектов из-за высокого спроса.
Одним из решений этой проблемы долгое время были кондо инвесторы, которые скупали объекты и сдавали их в аренду жильцам, тем самым увеличивая рентное предложение в городе. Согласно президенту Bullpen Research and Consulting, Бену Майерсу, недавнее решение провинции вернуться к предыдущим правилам регулирования арендной платы для новых объектов недвижимости может поспособствовать расширению такой практики в новом году. Самое главное, что данное решение поддержит заинтересованность частных инвесторов в покупке кондо для последующей сдачи в аренду ещё на стадии разработки проектов, - говорит Майерс. Кондо инвесторы ответственны более чем за 75 процентов всего нового рентного предложения в GTA за последние 20 лет, и без них ситуация на рынке аренды недвижимости Большого Торонто была бы намного, намного хуже.
Продавцы могут начать избегать рынка
После месяцев нахождения на территории покупателей рынок недвижимости Торонто несколько сбалансировался этим летом. Однако, если объемы продаж продолжат охлаждаться и в новом году, это может измениться.
Рынок Торонто вошел на территорию покупателей после введения новых мортгидж правил, так как продавцы заполнили рынок предложением, которое обогнало активность продаж, - указывается в отчёте Zoocasa. С тех пор рынок восстановился и практически сбалансировался.
Но с учётом многочисленных прогнозов о довольно пассивном начале следующего года продавцы могут запаниковать и выставить своё жильё на продажу, демпингуя рынок ещё серьёзнее, снижая цены и объемы продаж.
В октябре рынок демонстрировал снижение продаж и рост листингов, что может означать начало тревоги у покупателей. По данным отчёта Zoocasa, даже если город окажется на территории покупателей, цены на недвижимость всё равно будут превышать национальный средний уровень.
Высокие процентные ставки сократят активность
Что может заставить рынок зайти на территорию покупателей? Растущие процентные ставки. Напомним, в прошлом месяце Банк Канады поднял свою овернайт ставку до 1.75, и предполагается, что в новом году он сделает это снова. Трудно определить, какая часть недавнего снижения рыночной активности была спровоцирована более строгими мортгидж правилами, а какая – повышением процентных ставок, - считает экономист CIBC, Ройс Мендес. Однако, основываясь на предыдущих подсчётах влияния одних лишь новых правил можно утверждать, что снижение объёмов кредитования было более резким.
Это может означать, что октябрьское снижение активности на рынке недвижимости не является одномесячной аномалией, а может быть лишь началом более крупной тенденции, так как потенциальные покупатели откладывают момент захода на рынок. С учётом системы кредитно-денежной политики влияние более высоких ставок открыто проявятся в новом году, - считает Мендес.
Никакого краха, лишь мягкое приземления
По мнению, крупнейшего застройщика в Северной Америке, Канада избегала резких крахов рынка недвижимости, которые десятилетиями терзали другие страны, благодаря правительственному контролю над растущими ценами. Мы непосредственно в центре мягкого приземления – это именно то, что мы предвидели и чему способствовали, - заявил Брэд Карр, глава канадского подразделения Mattamy Homes Ltd. Это было необходимо. Рынок начал нагреваться сильнее, чем было нужно для долгосрочного здоровья рынка.
Различные уровни правительств ввели новые правила, направленные на охлаждение рынков, включая налог для иностранных покупателей и более строгие мортгидж правила, после роста цен в Торонто на 60, а в Ванкувере – на 70 процентов за последние 5 лет. Рынок недвижимости значительным образом охладился после последнего изменения правил в январе, хотя цены и продажи стабилизировались.
Теперь застройщики по всей стране, в том числе Mattamy Homes, выступают за отмену более строгих мортгидж правил. В частности, речь идёт о требовании для покупателей показать свою способность выплатить кредит под ставку на 2 процента выше контрактной. Цель уже достигнута, и это уже чересчур, - говорит Карр. По его словам, растущие процентные ставки сейчас выполняют часть работы за правительство.