Покупка недвижимости вашим ребенком
Ипотечная азбука
При сегодняшних ценах на недвижимость и более строгих мортгидж правилах покупателям первой недвижимости (first-time home buyers) может быть очень трудно приобрести желаемое жильё. Многие, в таких случаях, обращаются за помощью к родителям, которые часто готовы подарить своим любимым чадам деньги на первоначальный мортгидж взнос (down payment). И мы их нисколько не осуждаем, а наоборот приветствуем такую помощь!
Но удачная ли это стратегия?
Некоторые молодые люди действительно умеют ценить финансовую помощь, другие начинают понимать, что получили доступ к безграничному финансированию со стороны родителей, и постоянно этим злоупотребляют. Есть немало примеров того, как молодые люди просили деньги у своих родителей на товары первой необходимости, а в итоге тратили полученную помощь на дорогие покупки: телевизоры, современные гаджеты и т.д.
Возможно, существуют и другие способы помочь своим детям, и при этом обучить их основам бюджетирования и ведения домашних финансов.
Дать взаймы или подарить?
Вместо того, чтобы просто давать деньги (даже для первоначального взноса или выплаты долгов по кредитным карточкам), можно эти же деньги дать взаймы. Такое решение будет иметь большую воспитательную ценность. Нам ведь редко достаётся что-либо бесплатно, правда? Обычно мы должны работать для того, чтобы что-то получить. Например, если берём ссуду в банке, мы должны её вернуть. Так почему же, когда речь заходит о родителях, система должна работать иначе. Конечно, в случае квалификации под мортгидж, на деньги полученные в подарок, будет легче получить одобрение от банка. Однако даже само обсуждение опции одалживания (пусть и беспроцентного) и заключение неофициального договора сделает ваш «подарок» более ценным.
Неформальное образование
Введение системы займов в отношении с детьми может стать отличным способом научить их тому, что каждая покупка несёт определённые финансовые последствия. Если же ваш ребёнок не поймёт этого, могут появиться серьёзные проблемы.
Наше мнение
У многих из нас есть маленькие дети, но до того момента, когда нам придётся иметь дело с первоначальным мортгидж взносом наших детей, большинству ещё далеко. В то же время, необходимо уже сейчас учить детей ответственности и тому, что деньги не растут на деревьях. Естественно, каждая семья уникальна и должна поступать в соответствии со своей системой ценностей.
Есть и альтернативный способ помочь своим детям купить недвижимость. Например, если родители не могут/не хотят дарить или одалживать деньги, они могут выступить поручителями по мортгиджу для своего ребёнка.
Недавно Канадское налоговое агентство (Canada Revenue Agency - CRA) ответило на вопрос налогоплательщика с такой кредитной гарантией. Ситуация обстояла следующим образом. Два налогоплательщика (назовём их Иван и Марья) решили развестись. Марья решила купить собственный дом. Её родители выступили в качестве поручителей по ипотечному кредиту, чтобы Марья смогла купить новый дом, так как сама она не имела кредитной истории, а до развода пользовалась кредитными карточками оформленными на бывшего супруга. Родители Марьи не проживали в новом доме. Они также не давали денег на покупку этого жилья, не платили за коммунальные услуги, налоги на собственность или ремонт. Они с Марьей подписали документ, в котором утверждалось, что родители «не имеют никакого финансового интереса в данном доме». В то же время, родители имели законное право собственности нового дома, так как банк потребовал, чтобы они выступили созаявителями по мортгиджу.
Тем временем, у родителей Марьи есть свой дом, в котором они живут уже много лет. Марья и ее родители хотели бы оставить свои имена в правовом титуле нового дома, чтобы не платить налог на передачу собственности при удалении их имён. Марья задала вопрос CRA, что будет, если она в будущем захочет продать этот дом. Освободит ли её от налога на прирост капитала тот факт, что это её основное место жительства? Или доход от продажи всё-таки будет облагаться налогом для её родителей, так как их имена указаны в титуле?
По словам представителей CRA, «основным местом жительства» считается «собственность, которой владеет налогоплательщик в любое время года».
В то же время, слово «владеет» не имеет точного определения в данном случае, поэтому тут есть два вида владения – законное и практическое (фактическое). В большинстве случаев эти два пункта совпадают. Однако бывают ситуации, в которых в титуле собственности указан один владелец, а фактически проживает в этом доме и использует всю финансовую выгоду кто-то другой.
CRA заявило, что, если Марья и её родители действительно считают Марью фактическим владельцем дома, а родители имеют официальное право собственности только из-за кредитного поручительства, то именно Марья будет нести полную ответственность за весь будущий доход от прироста капитала в случае будущей продажи дома. Иными словами, Марья, вероятно, сможет воспользоваться правилом освобождения основного места жительства от налога на прирост капитала (capital gain), что позволит ее родителям избежать выплаты обсуждаемого налога.