Как обезопаситься от преступников, продающих дома без ведома владельцев
Ипотечная азбука
Сегодня мы хотим поделиться крайне важным расследованием компании СВС со всеми существующими и потенциальными домовладельцами. По словам Мелиссы Уолш, год назад полиция заверила её семью в том, что такое произошло исключительно с ними. Мошенники практически почти продали дом её двоюродного дедушки на востоке Торонто без ведома семьи. Сделка сорвалась в последний момент и дом остался у законного владельца. Нам сказали забыть об этом и двигаться дальше, - вспоминает она. Однако недавно, в своём пресс-релизе, полиция Торонто упомянула другой случай, в котором мошенники успешно продали дом до того, как реальные домовладельцы узнали о случившемся. И теперь оказывается, что эти два случая – лишь верхушка айсберга.
CBC Toronto узнали, что ряд организованных преступных групп стоят за этими мошенничествами, в рамках которых как минимум 30 домов в Большом Торонто были либо проданы, либо на них были оформлены мортгиджи без ведома реальных владельцев. Это было вскрыто фирмой, занимающейся частными расследованиями и работающей на компанию титульного страхования. Её целью было докопаться до истины мошенничеств, которые стоили компании миллионы в виде страховых выплат. Попытка понять, кто за этим стоит, представляет собой крайне скрупулёзный процесс, - говорит Брайан Кинг, президент и глава King International Advisory Group. Мы своего рода осведомлены о четырёх или пяти группах организованной преступности, работающих в Большом Торонто.
В данный момент фирма расследует четыре случая мошенничества в Большом Торонто, при которых право на владение домом было украдено с помощью воровства персональных данных и использования поддельных документов с целью получения денег от продажи недвижимости. Более того, было зафиксировано еще как минимум 26 случаев мошенничества с финансированием, в рамках которых ипотечные кредиты были зарегистрированы на дома без ведома и согласия владельцев. Было очень трудно осознать, что такое произошло более чем с 30 семьями, - говорит Уолш. Я не понимаю, почему до этого момента ситуация не обсуждалась.
Вдобавок к четырём делам, расследуемым компанией King, три других компании титульного страхования в Канаде рассказали CBC Toronto, что они также получили страховые иски, связанные с мошенничеством. Собственность домовладельцев была продана без их ведома. Однако они не могли предоставить точные цифры перед публикацией.
Карен Декер, старший вице-президент Stewart Title, заявила, что компания столкнулась с более чем одним случаем продажи дома в Торонто в обход домовладельцев.
Как это происходит на самом деле?
По данным Кинга, преступные группы начинают с поиска на ресурсах с данными о недвижимости, находящихся в общественном доступе. Они ищут дома без мортгиджей или с небольшим кредитом, при котором в доме всё равно есть большой капитал.
Далее они используют краденные удостоверения личности и нанимают одних подставных людей, чтобы те изображали жильцов, для получения доступа к дому. Другие подставные люди, тем временем, изображают владельцев дома, чтобы оформить мортгидж или продать его. Как правило, это жалкие преступники, которым платят по 5,000-10,000 за то, что они представляются домовладельцами, - указывает Кинг. Люди, реально стоящие за этими схемами, не хотят раскрывать свои лица.
Преступные группы могут делиться такими подставными актёрами, сообщает Кинг, в зависимости от национальности реального владельца, которого необходимо изобразить.Затем оформление мортгиджа или продажи происходит крайне быстро. В случае продаж подставные домовладельцы часто принимают первое подходящее предложение, которое они получают. В большинстве случаев это очень искушённые люди. Деньги выводятся со счетов мошенников обычно в течение семи дней, - говорит Кинг. Они также очень быстро меняются либо на криптовалюту, либо на золото, и перемещаются. Часто последние мгновенно перевозят на другой континент за пределы юрисдикции местных правоохранительных органов.
Фирма Кинга пытается отследить средства клиентов, украденные в рамках мошеннических схем с мортгиджем или продажей. По его словам, в некоторых случаях им удаётся вернуть деньги. Однако довольно часто компании титульного страхования не узнают о самом акте мошенничества до момента, пока уже поздно что-то делать. Почти всегда реальные владелец и покупатель защищены от большинства потерь, связанных с мошенничеством, если у них оформлено титульное страхование. Страховка защищает домовладельцев от мошеннических посягательств на право их собственности и оплачивает юридические расходы для восстановления титульных прав. Если покупатель приобретает дом, который был выставлен на продажу мошенническим путём, страховка также его защищает. В таких случаях настоящий домовладелец, скорее всего, вернёт свой дом, а невезучий покупатель получить обратно свои деньги.
Тем не менее с учётом резко растущего числа случаев подобных мошенничеств Джон Райдер, занимающийся титульным страхованием, беспокоится о рациональности и стабильности предоставления такого страхования в долгосрочной перспективе.
Расследование CBC News показало, что случаев, когда недвижимость выставляется на продажу без ведома домовладельцев, намного больше, чем изначально указывали правоохранительные органы, и за многими из них стоят организованные преступные группы. Мы перешли от нуля случаев до многих дюжин, - заявил Райдер, старший вице-президент Chicago Title Insurance Company в Канаде. В Канаде работают четыре компании, занимающихся титульным страхованием, и с учётом масштабов индустрии, по нашим подсчётам, общая сумма выплат по страховым выплатам за последние два с половиной года может с лёгкостью составлять $200 млн. или даже больше.
Chicago Title Insurance Company получила более 80 исков о мошенничестве с мортгиджами с конца 2019 года. В основном, это Большой Торонто и Большой Ванкувер. Три остальные страховые компании, в разговоре с CBC указали, что они также испытывают беспокойство по поводу растущего числа случаев мошенничества с мортгиджами и титульным страхованием в последние годы. Мы наблюдаем такой уровень изощрённости в этом сегменте, с которым ранее ещё не сталкивались, - говорит Даниэла ДеТомассо, президент страховой компании FCT. Они очень организованы.
Райдер хочет, чтобы правительство вмешалось и повысило стандарты верификации личности для профессионалов (чтобы они не полагались слепо на удостоверение личности) при таких видах транзакций. Иначе правительству придётся иметь дело с большим числом потребителей у своего порога, умоляющих о помощи, так как они потеряли официальное право владения собственными домами, - подчёркивает он. Мы всегда советуем нашим клиентам с небольшими мортгиджами на свою собственность или без них регистрировать максимальную кредитную линию под залог жилья в титуле. В большинстве случаев, если они не используют средства, им не придётся иметь дело с месячными расходами. Однако для тех, кто будет проверять титул вашей собственности крупный зарегистрированный на нём мортгидж (регистрируется максимальный лимит по линии или даже до 125% от текущей стоимости) будет означать, что ваша собственность не представляет никакого интереса для потенциальных мошенников.