Ключевые моменты из нового обзора ипотечного рынка и недвижимости

от Mortgage Профессионалов Канады

Мортгидж Профессионалы Канады (Mortgage Professionals Canada) в конце февраля опубликовали отчёт о ключевых рыночных результатах и анализе данных. Представляем вашему вниманию основные пункты.

Первое повышение ставки ожидается в марте

Похоже, Банк Канады готов начать поднимать свою овернайт ставку в марте. В январе инфляция достигла 5.1% - наиболее высокого показателя с 1991 года. Более того, базовая инфляция, исключающая из подсчётов наиболее нестабильные ценовые компоненты, в среднем, составила 3.2%. Это превысило целевые рамки Банка в 1-3% впервые как минимум за 20 лет. Такие результаты являются очень чётким признаком того, что центральный банк будет вынужден повысить ставки. Особенно это беспокоит заёмщиков с плавающим мортгиджем, которые составляют 28% всех непогашенных мортгиджей и около 55% - новых.

Прим. Motgagelegko.com – война в Украине и жесткие экономические санкции против России, которые разворачиваются на наших глазах могут вынудить Банк Канады занять выжидательную позицию – следите за обновлениями на нашем сайте www.mortgagelegko.com

Фиксированные ипотечные ставки растут, и, скорее всего, это продолжится. Доходность пятилетних облигаций правительства Канады, которая определяет фиксированные мортгидж ставки, сейчас находится на наиболее высоком уровне с 2019 года. Поднимающиеся ставки могут слегка охладить вторичный рынок, однако крайне важно помнить, что канадские домохозяйства сегодня в относительно хорошем положении, чтобы спокойно выдержать несколько повышений ставки.

Продажи недвижимости

Рынок недвижимости Канады перешёл из просто горячего состояния в полное безумство. В январе продажи (с учётом сезонных колебаний) увеличились ещё на 1% и теперь на 33% превышают показатели начала 2020-го. Продажи показали месячный скачок на 7.4% в Альберте и на 5.5% в Британской Колумбии. В Онтарио они лишь слегка поднялись (0.5%), а в Квебеке сократились на 2.9%.

Однако главным фактором остаётся недостаток предложения. По сравнению с декабрём количество новых листингов упало на 11.0%, что подняло соотношение продаж к новым листингам до 89% - это второй крупнейший показатель в истории. Годовой рост цен составил 28%, а в одном лишь январе цены увеличились на 2.9%, показав рекордный месячный результат. Согласно отчёту, нас ожидает несколько ещё более хаотичных месяцев на рынке недвижимости, так как потенциальные покупатели постараются успеть до повышения ставок. Вторая половина года обещает быть более спокойной, потому что растущие ставки ослабят спрос.

Ни для кого не секрет, что для многих молодых покупателей недвижимости единственная возможность позволить себе приобрести жильё в большом городе – это получить финансовую помощь от своих родителей. Сколько из них действительно её получают? По данным нового отчёта Ассоциации Недвижимости Онтарио (Ontario Real Estate Association – OREA), около 40% родителей помогли своим детям возрастом от 18 до 38 лет приобрести жильё. Сообщается, что 71% из этих родителей предоставили детям финансовый подарок на среднюю сумму в $71,000, а 61% - одолжили в среднем $41,000.

Старшее поколение оказалось в крайне выгодном положении благодаря резкому росту цен на недвижимость, поэтому многим не составляет проблемы взять часть капитала из своего дома, чтобы помочь своим детям, или предоставить им ранее наследство. Вдобавок, они искренне верят в ценность домовладения. Подавляющее большинство респондентов (92%) верят, что им необходимо сделать всё возможное для обеспечения молодому поколению такой же возможности иметь собственный дом, какая была у старшего.

Прежде чем обвинять сегодняшних молодых покупателей в избалованности, помните, что ключевая причина, по которой они нуждаются в помощи, заключается в ценах на жильё. Они стали невероятно недоступными, и рост лишь продолжается. Мы сейчас переживаем кризис доступности жилья, спровоцированный недостатком предложения и повышенным спросом, особенно в случае не хватающего среднего типа недвижимости, - заявил Тим Худак, глава OREA. Без значительных мер на всех уровнях правительства миллениалы Онтарио и молодые семьи будут вынуждены искать своё первое жильё за пределами провинции. Это приведёт к утечке мозгов и негативно скажется на нашей экономической конкурентоспособности.

Другие важные результаты исследования:
- Домовладельцы Онтарио продолжают верить в ценность домовладения, считая это одним из наиболее важных решений в своей жизни. По словам респондентов, их дом предоставляет им экономическую уверенность.
- Жители Онтарио, похоже, не осознают, что низкое предложение является главной причиной продолжающегося роста цен – для них мотивация к строительству большего числа объектов недвижимости не является приоритетной.
- Обеспокоенность вопросом доступности жилья распространена во всех регионах провинции – не только в Большом Торонто.
- Почти четверо из десяти домовладельцев (38%) заявили, что они, скорее всего, продадут свой дом в следующие пять лет. Это становится аргументом против фиксированных мортгидж контрактов сроком более пяти лет.
- Почти половина домовладельцев (49%) считают, что их собственность стоит от $500,000 до $1 млн., а 18% верят, что цена превышает $1 млн.

По данным недавнего отчёта парламента, правительственная программа помощи покупателям первой недвижимости (First-Time Home Buyer Incentive – FTHBI), всё ещё помогает намного меньшему числу канадцев, чем предполагалось. Трёхлетний фонд помощи на сумму $1.25 млрд. был запущен 1 сентября 2019 года. Он управляется Канадской Ипотечной и Жилищной Корпорацией (СМНС). На момент 31 ноября 2021-го (уже за серединой срока программы) всего $247.1 млн. были выделены 13,961 покупателю. На март 2021-го лишь 10,000 покупателей воспользовались программой. Большинство успешных заявок были в случае мортгиджей на сумму от $150,000 до $350,000 – это намного ниже средней стоимости жилья в крупнейших городах Канады.

Объявляя о запуске программы, представители федерального правительства заявили, что программа сможет помочь 100,000 канадцев. Инициатива представляется в виде мортгиджа с общим капиталом (правительство владеет частью вашей недвижимости пропорциональной одолженному вам первоначальному взносу). Квалифицированные заявители могут получить в кредит 5% или 10% от стоимости жилья и воспользоваться этими средствами для первоначального взноса. Это помогает сократить ежемесячные платежи. Чтобы квалифицироваться в большинстве регионов заявителям необходимо зарабатывать менее $120,000 в год. Общая стоимость мортгиджа не должна превышать четыре годовых дохода потенциального покупателя.

В попытке расширить использование программы в крупных городах с высокими ценами на жильё осенью 2020-го этот критерий был изменён для Ванкувера, Виктории и Торонто. Для покупателей в этих трёх регионах лимит мортгиджа был увеличен. С 3 мая 2021-го, когда изменения были введены, потолок дохода был поднят до $150,000, а общая стоимость допустимого мортгиджа увеличена до 4.5 годовых доходов заявителя.

В июне прошлого года Оттава ожидала, что изменения увеличат число подходящих под критерии покупателей первой недвижимости на несколько тысяч, заявил представитель бывшего министра Ахмеда Хассена. Теперь Хассен является министром жилищного строительства, разнообразия и инклюзии.

В 2021-ом правительство пообещало более гибкую программу помощи покупателям первой недвижимости. На мой взгляд, недостатки были заложены в сам дизайн программы», - указала Дженни Кван, оппозиционный критик из партии НДП. Ограничение дохода и мортгиджа означает, что есть много домов, которые не смогут квалифицироваться под программу. Необходимо смотреть в корень проблемы и сокращать стоимость жилья. При этом необязательно смотреть в сторону ипотечных субсидий, - добавила она.

Цены на жильё по всей стране растут невероятными темпами. В январе средняя стоимость недвижимости в Большом Ванкувере и Большом Торонто составила $1.26 млн., что на 18.5% и 33% больше, чем годом ранее, соответственно. В Виктории средняя цена достигла $920,000, показав 25%-ое годовое увеличение. Цены в Эдмонтоне и Калгари также выросли, однако даже и близко не так сильно. Стоимость жилья в Калгари поднялась на 11.4% до $460,000. В Эдмонтоне – на 5.2% до $340,000.Новые данные показывают, насколько непопулярна эта программа во многих крупных городах Канады. Всего 12 покупателей жилья квалифицировались под программу в Виктории, 13 – в Ванкувере и 66 – в Торонто. Наибольше популярностью программа пользуется в Эдмонтоне (2,096 успешных заявителей), Калгари (986), Виннипеге (889), Квебеке (644), Монреале (366), Галифаксе (362) и Саскатуне (310).