Prime Rate, Variable vs Fixed mortgage rate

Prime Rate, Variable vs Fixed mortgage rate

1) Prime Rate увеличили на 0.5%. Что дальше? 2) Нужно ли в ближайшее время что-то делать из-за изменения Prime Rate, например, переходить на фиксированный процент? 3)Как можно получить наилучший процент на моргидж в момент переоформления (renewal) контракта? 4) Бюджет страны на 2022 год, что нас ожидает нового?

1. Prime Rate увеличили на 0.5%. Что дальше?Банк Канады увеличил 13 апреля банковскую учётную ставку на 0.5%, такое сильное повышение произошло впервые за 22 года, обычно изменение составляло 0.25%. Соответственно, Prime Rate также увеличился на 0.5% и теперь его величина 3.2%.

Интерес на Variable Rate mortgage и кредитных линиях (secured and unsecured) также вырос. В газете Financial Post от 14 апреля 2022 года была напечатана статья Brace for more big hikes from BoC, в которой говорится о том, что война в Украине, конечно же, повлияла на рост инфляции во всём мире, включая Канаду. В связи с увеличившейся инфляцией в стране Центральный Банк Канады и пошел на такое резкое поднятие банковской учётной ставки, теперь overnight lending rate достиг 1%. До эпидемии короновируса эта величина составляла 1.75%.

Председатель Центрального Банка страны заявил, что экономика Канады развивается очень хорошими темпами, быстрее, чем ожидалось, и поэтому есть возможность для увеличения интереса в целях борьбы с инфляцией.

Tiff Macklem, Bank of Canada Governor, сказал, что его сегодня волнует не сколько раз будет увеличена процентная ставка в будущем, а снижение уровня инфляции с 6.7% до нейтрального уровня в диапазоне от 2% до 3%. Из этого заявления следует, что увеличение процентной ставки следует ожидать в этом году однозначно и ближайшее заседание Центрального Банка страны назначено на 1 июня 2022г.

В следующем разделе мы поговорим о том, надо ли уходить от плавающего процента, надо ли фиксировать процент на моргидж.

2. Нужно ли в ближайшее время что-то делать из-за изменения Prime Rate, например, переходить на фиксированный процент? Действительно, сегодня многие задаются вопросом, не пора ли переходить на фиксированный процент с variable rate mortgage? Специалисты считают, что если разница в процентной ставке между плавающим и фиксированным процентами составляет больше 1%, то лучше оставаться на variable rate mortgage. Давайте проанализируем ситуацию с моргиджами с фиксированными процентами на рынке. Плавающий процент, оформленный в предыдущие 1.5 года, рассчитывался по формуле Prime – 1%, у кого-то лучше, у кого-то немного хуже. У тех, кто оформлял моргидж до эпидемии, скидка от Prime Rate немножко хуже. 
Нужно помнить, что когда человек планирует остановить будущее увеличение интереса на сумму долга и говорит сам себе - да, надо зафиксировать процент, чтобы он не рос, то он фиксирует не сегодняшний процент по плавающему моргиджу, а переходит на тот фиксированный процент, который банк предлагает сегодня. С учётом увеличенного Prime Rate (3.2%), обладатели variable rate mortgage имеют интерес сегодня около 2.2% (это может быть и ниже, и немного выше).

А что сегодня предложит вам банк по фиксированным процентам? Ну никак не ниже 3.84%, опять разница между вашим плавающим процентом и предложенным банком фиксированным процентом составит больше полутора процентов.

Для того, чтобы ваш текущий плавающий процент мог превысить предлагаемый сегодня банками фиксированный процент 3.84%, надо, чтобы Банк Канады поднял свою учётную ставку 6-7 раз. Сколько времени займёт у банка увеличить ставку 6-7 раз никто сегодня сказать не может. Специалисты считают, что в 2022 году инфляция будет оставаться на таком же высоком уровне, в 2023 году будет уменьшаться и в 2024 году придёт к нейтральному уровню в размере 2-3%. То есть ближайшие 6 поднятий Prime Rate мы будем продолжать выигрывать, если не перейдём сегодня на фиксированный процент и для того, чтобы начать проигрывать, надо, чтобы банк страны и далее поднимал учетную ставку. Обратите внимание на то, что чтобы проиграть столько же, сколько мы выиграем в течение следующих 6 поднятий интереса, надо, чтобы банковский процент подняли ещё 6 - 7 раз, только при дальнейшем поднятии интереса Банком Канады мы начнём проигрывать от того, что не перешли на фиксированный процент несколько лет назад.
Так когда же это произойдёт и произойдёт ли в принципе. По статистике плавающий процент в течение длительного периода времени выигрывает. Работники банков говорят вам, зафиксируйте процент на моргидж и спите спокойно. Если вы прикинете, какие штрафные будут в случае разрыва контракта, то точно не уснете.

Я в прошлом году считал штрафные в ТД банке при плавающем и фиксированном процентах: около $2000 был штраф на variable rate и $14000 на fixed rate mortgage.

По статистике 50% всех моргиджей в течение 3-х лет переделываются: продажа/покупка по различным причинам, рефинансирование для закрытия текущих долгов и т.д. Банки же всегда заинтересованы в моргиджах с фиксированным процентом: интерес выше, штрафные больше. Моё мнение, лучше оставаться на variable rate mortgage.

3. Как можно получить наилучший процент на моргидж в момент переоформления (renewal) контракта? Нам очень много звонят по поводу получения лучшего интереса на моргидж во время renewal, но в большинстве случаев звонки раздаются за 1.5 – 2 месяца до окончания контракта, а иногда и за 2-3 недели до renewal date.

Реальность – март - апрель 2022 года. За последние 1.5 месяца все банки дружно и намного подняли фиксированный процент, а также сильно уменьшили скидку от Prime Rate. Такие же серьёзные изменения происходили и в марте прошлого года, а сейчас изменения происходят практически ежедневно. Любое повышение или падение процентов на моргидж всегда происходит неожиданно, даже, если мы предполагаем что это скоро произойдёт, всё равно не знаем точную дату и время. Поздно вечером банк может прислать e-mail, что интерес через два часа увеличивается, и что же можно сделать за эти пару часов? Да почти ничего.

Давайте посмотрим, почему люди не звонят по поводу оформления моргиджа за 4 месяца до окончания контракта и отметим, что можно сделать, чтобы получить финансовый выигрыш.
Деньги не самое главное в жизни, просто без них тяжелее жить...

- Многие просто не помнят дату окончания своего контракта по моргиджу. Это действительно так, в жизни много чего происходит, однако это легко исправить. На нашем вебсайте, в разделе Mortgage, есть подраздел Manage Your Mortgage, в котором вы можете зарегистрироваться и внести дату переоформления своего моргиджа, неважно, когда это будет, хоть через 5 лет. Мы будем следить за датой и позвоним вам заранее.

- Человек надеется, что проценты на моргидж будут ещё ниже. Замечательно, но кто даст 100%-гарантию, что интерес упадёт через 3-4 месяца? Позвоните нам, мы зафиксируем сегодняшний интерес на моргидж и будем вместе надеяться. Если процент снизится, вы автоматически получаете лучший, так как вас уже одобрили в банке, если поднимется, вы выиграли.

-Кто-то ждёт предложение от своего банка, что они предложат? Можно, конечно, и ждать, но ведь ваш банк пришлёт письмо за 30-60 дней до окончания контракта. Если 60 дней назад процент был ниже, вы проиграли, а это ваши деньги и ваша жизнь.... Вполне возможно, что если вы имеете лучший процент, вы сэкономите деньги и купите себе то, что не могли ранее.

- Уже переделали моргидж, так как банк предложил за 6 месяцев до окончания существующего контракта перейти на новый с лучшим процентом. Давайте подумаем, а надо ли было это делать, ведь в течение следующих месяцев интерес может и упасть.

Как избежать этих ситуаций? Всё очень просто — зарегистрируйтесь на нашем вебсайте www.totrov.com и мы будем отвечать за то, чтобы вы получили моргидж с наилучшим процентом.

4. Бюджет страны на 2022 год, что нас ожидает нового? В апреле 2022 года либеральное правительство озвучило бюджет на этот год. Некоторые позиции заслуживают внимания, и я постараюсь их обозначить.

- Tax-Free First Home Savings Account (FHSA) (интересная комбинация RRSP и TFSA)
- Doubling the First-Time Home Buyers Tax Credit (HBTC)
- Residential property flipping rule (изменение в налогообложении для тех, кто ремонтирует дома и продаёт их потом)
- Ban on foreign investment in Canadian housing (запрет на покупку недвижимости в Канаде нерезидентами)
- Dental care for Canadians (кто получит бесплатную стоматологическую помощь)

Ждём ваших звонков и встреч.

Автор

Сергей Тотров, Финансовый Консультант

Контакты

99 Finch Avenue East, Toronto, ON, M2N 4R4, Canada

Main: 416-222-0533

Cell: 416-456-7706

www.totrov.com

ЗАДАЙТЕ АВТОРУ ВОПРОС

Расскажите друзьям о "Prime Rate, Variable vs Fixed mortgage rate"