Есть ли сегодня альтернатива частным мортгиджам
для владельцев бизнесов и Self-Employed?
Канадцы, работающие на себя (self-employed), всё чаще обращаются к частным лендерам для получения мортгиджа. В то время как многие потенциальные домовладельцы выбирают альтернативные финансовые институты из-за введённого правительством стресс теста и низкого кредитного рейтинга, самозанятые заёмщики сталкиваются с дополнительным проблемами при необходимости подтвердить свой доход.
По данным Банка Канады, частные лендеры удвоили свою долю на ипотечном рынке с 2015 года и в 2018-ом на их долю приходилось уже 8 процентов канадских мортгиджей. На горячем рынке недвижимости Торонто их доля сегодня еще больше.
Кредиторы такого типа менее обеспокоены вашим доходом. Они фокусируются на стоимости недвижимости на случай возможного лишения права собственности (foreclosure) или принудительной продажи (power of sale) при наступлении дефолта заемщика по ипотечному кредиту. В обмен на гораздо более простые правила получения частного мортгиджа, клиентам приходится платить более высокие процентные ставки и дополнительные выплаты за организацию мортгиджа.
Тем не менее такой вариант может быть довольно выгодным для владельцев бизнесов, которые всеми силами стараются сократить облагаемый налогами доход и хотят улучшить свой кредитный рейтинг, чтобы затем вернуться к традиционным финансовым институтам.
Предоставить достаточно доказательств необходимого уровня дохода для квалификации под мортгидж может быть наиболее серьёзным испытанием для самозанятых заёмщиков.
Предположим, у владельца бизнеса хороший кредитный рейтинг и достаточно капитала. Раньше мы могли просто указать его доход банку и показать налоговое уведомление, подтверждающее отсутствие налоговых задолженностей, но эти времена уже позади.
Теперь правительство требует проверяемого доказательства реальных заработков, а стресс тест лишь усугубляет положение, требуя почти на 20 процентов более высокий доказуемый доход, чем еще в 2017 году, для квалификации на тот же мортгидж. Это заставило многих обратиться к альтернативным или частным лендерам.
Канадская Ипотечная и Жилищная Корпорация (СМНС) пытается упростить бумажные процедуры, необходимые для получения мортгидж страховки для самозанятых заемщиков, указывает Карла Стеразина, Вице-Президент по оценке рисков CMHC.
В октябре СМНС ввела изменения, предполагающие дополнительные факторы, которые финансовые институты могут принимать во внимание, если заёмщик ведёт свой бизнес менее двух лет, например, достаточные денежные резервы, предсказуемый доход, приобретение уже налаженного бизнеса, а также предыдущие тренинги и образование. Корпорация также приветствует принятие более широкого спектра документов. Мы стремимся сделать так, чтобы все в Канаде могли позволить себе собственное жильё, которое соответствует их потребностям, - заявила она. Мы думаем, что данная программа поможет владельцам, находящимся в очень узкой пограничной зоне, особенно, тем, кто недавно основал бизнес или приобрёл уже действующий, хорошо раскрученный.
У двух других страховых компаний, работающих на канадском рынке мортгидж страхования, Genworth Canada и Canada Guaranty, также есть программы помощи заёмщикам, работающим на себя, однако для участия в них необходимо вести бизнес не менее двух лет. Задача мортгидж брокера – убедить лендеров в том, что заёмщик не представляет большого кредитного риска, добавляя определённые списанные расходы к чистому доходу для улучшения коэффициента долг-доход.
В то время как наличие хорошей кредитной истории очень важно, мортгидж всё равно можно получить и тем, у кого менее блестящая ситуация – хотя за это и придётся заплатить.
Проблема заключается в том, что у тех, кто работает на себя, обычно нет достаточного количества документов, подтверждающих их доходы, поэтому банкам приходится проводить более тщательную проверку, чтобы обезопасить себя от повышенного риска.
Категория заёмщиков работающих на себя становится все более многочисленной в последнее время, так как все большее количество канадцев пробует себя на этом поприще, плюс новые технологии делают различные операции более доступными для малых бизнесов. Однако банки относятся к таким клиентам с большой осторожностью.
Сегодня финансовые институты при оценке доходов потенциальных заёмщиков, работающих на себя, анализируют среднестатистические показатели в той индустрии к которой принадлежит заёмщик. Проводится более тщательное исследование истории рабочей занятости клиента и его предыдущего опыта и заработков. Заявленный им доход должен быть правдоподобным и соответствовать средним цифрам указанной индустрии, типу бизнеса и сроку пребывания в этой индустрии. К примеру для водителя-дальнобойщика, не имеющего своего грузовика, максимальным правдоподобным доходом на сегодня будет $80-90 тыс. в год. А вот владелец нескольких грузовиков с наемными водителями, может зарабатывать гораздо больше, однако потребуются контракты, личные налоговые декларации и финансовые отчеты корпорации за несколько лет, чтобы убедить банк в стабильности и прибыльности данного транспортного бизнеса. Банки проверяют налоговые декларации таких заёмщиков более скрупулёзно и осторожно, фокусируясь на списанных расходах (например, стоимости транспортного средства или рекламы), а также на том, чем объясняется несоответствие между указанным в заявке доходом и данными в отчётах Канадского Налогового Агентства (Canada Revenue Agency - CRA). Сегодня банку необходимо понимать и спрашивать у клиента предпринимателя: Каким образом ваш доход превратился из заработанных 90,000 в 40,000 в вашей налоговой декларации? Предоставьте нам всю необходимую документацию, чтобы понять, какие расходы были списаны.
Далее представлены некоторые советы по успешной подаче заявления на получение ипотечного кредита.
Для тех, кто работает на себя, получение мортгиджа – дело не самое лёгкое. Однако есть несколько способов сделать этот процесс более простым:
Следите за своей кредитной историей: Хорошая кредитная история это одно из первых требований, предъявляемых сегодня банками к работающими на себя.
Избегайте появления записей в вашей кредитной истории от коллекторских компаний - часто безопаснее оплатить задолженность даже если вы с ней не согласны (особенно телекоммуникационным компаниям), а потом разобраться с кредитором через менеджмент или независимого регулятора.
Подкопите на более крупный первоначальный платёж (downpayment): Минимальный первоначальный взнос для self-employed без подтверждения дохода сегодня составляет 10 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости. Чем больше будет ваш первоначальный взнос тем спокойнее будет банк, выдающий вам мортгидж, да и на страховке от дефолта вы сэкономите многие тысячи долларов!
Приведите свои финансы в порядок: За несколько месяцев до подачи на мортгидж, по возможности понизьте свои долги по карточкам и линиям. Коэффициент обслуживания долга является ключевым фактором в оценке вашего заявления.
Подготовьте всю необходимую документацию: Имейте на руках полные налоговые отчеты как минимум за два последних года, которые показывают ваш общий зарегистрированный доход, налоговые выплаты и списанные расходы. Также, необходимо предоставить соответствующие налоговые декларации, полученные от CRA. Будет необходима ваша лицензия предпринимателя, свидетельство о регистрации (для корпораций), регистрация плательщика налогов (HST) и финансовая документация, подтверждающая стабильный приток денег в ваш бизнес. Часто сегодня требуются банковские выписки с вашего бизнес счета за последние 6 месяцев, контракты с клиентами и рабочие документы, чтобы продемонстрировать источники дохода. Предоставьте подтверждение вашей бизнес активности – веб-сайт, образцы рекламных материалов, недавние оплаченные счета по бизнес расходам. Всё это поможет убедить банк в том, что ваш бизнес функционирует и приносит доход.
И, конечно, лучшим советом всегда остаётся следующий: начните готовиться к получению мортгиджа заранее. Поговорите с мортгидж профессионалом – пускай он оценит вашу ситуацию наперёд. Чем больше у нас информации про вас и ваш бизнес, тем больше различных вариантов мы сможет вам предложить!
И не отчаивайтесь если ваш банк, который вы поддерживаете на протяжении многих лет, отказал вам в выдаче кредита – опытный мортгидж брокер, возможно не только организует вам финансирование, но и поможет сэкономить тысячи долларов на выплатах по ипотечному кредиту.