Новая программа от СМНС
Ипотечная Азбука
Недавно правительство представило подробности новой программы, анонсированной во время представления федерального бюджета. Согласно данной инициативе, агентство недвижимости Канады будет добавлять до 10 процентов от общей стоимости первого покупаемого заёмщиком жилья при условии соответствия определённым условиям.
Под программу, вступающую в силу в сентябре, смогут квалифицироваться покупатели первой недвижимости (first-time homebuyers) с общим доходом менее $120,000. Канадская Ипотечная и Жилищная Корпорация (СМНС) будет предоставлять до 10 процентов от стоимости покупки, если заёмщик сможет внести минимальную сумму для застрахованного мортгиджа (5 процентов).
Также необходимо, чтобы общая сумма мортгиджа вместе с долей СМНС не превышала $480,000. По словам представителей правительства, это значит, что программа будет доступна лишь для недвижимости стоимостью не более CAD565,000, независимо от того, соответствует ли заёмщик другим условиям.
Если недвижимость соответствует данному требованию, СМНС может взять на себя дополнительные 5 процентов от покупки на вторичном рынке. Для новостроек СМНС может предоставить до 10. Доля СМНС будет беспроцентной. Это значит, что вам не придётся вносить дополнительных платежей, как это требуется при ипотечных кредитах.
Однако, по словам правительства, взамен на свою долю СМНС будет участвовать «как в положительных, так и в негативных изменениях стоимости собственности». Иными словами, они будут иметь право на соответствующее повышение стоимости жилья, когда покупатель в будущем будет его продавать. С другой же стороны, правительство также будет делить с вами потери, если стоимость со временем сократится. К примеру, если дом стоит $500,000, и заёмщик предоставляет $25,000, а СМНС добавляет аналогичную сумму, СМНС будет обладать 5 процентами данного дома. Если в будущем стоимость жилья вырастет до $600,000, и заёмщик решит его продать, ему придётся отдать СМНС 5 процентов от суммы продажи (в данном случае - $30,000), а не $25,000, полученные от СМНС в начале.
Хотя долг будет возвращён, сбережения за все эти годы накопятся. В этом примере программа поможет сэкономить потенциальному заёмщику $286 в месяц на мортгидж расходах или $3,430 в год.
В рамках программы новые дома будут получать от СМНС более крупную долю, чем уже существующие. Правительство считает, что такая инициатива станет стимулом для застройщиков расширять рыночное предложение.
Полученные деньги необходимо вернуть в течение 25 лет (или раньше в случае продажи жилья), однако нет никаких штрафов за выкуп доли СМНС по текущей стоимости собственности.
Заявления начнут приниматься со 2 сентября при закрытии сделки купли-продажи не ранее 1 ноября.
Одними из бенефициаров данной программы могут стать иммигранты, недавно прибывшие в Канаду. Аналитики и экономисты в течение многих лет пытаются определить какой влияние оказывает иммиграция на весь рынок недвижимости Канады и какие факторы необходимо учитывать при планировании нового строительства и регулировании рынка недвижимости.
Рынки недвижимости реагируют на спрос, создаваемый домохозяйствами. Прирост населения или увеличение покупательной способности, скорее всего, приведут к усиленному давлению на цены и стоимость аренды. Но какая доля этого давления создаётся иммиграцией – главным фактором прироста канадского населения?
Интерес к этому вопросу усилился с тех пор, как доступность жилья стала значительной проблемой в крупных городах Канады. Резкий рост цен на недвижимость в Торонто и Ванкувере в 2016-2017 годах вызвал беспокойство о влиянии иностранных денег, и провинциальные правительства приняли встречные меры, включая налог для иностранных покупателей жилья. Однако данное беспокойство и налоговые меры изначально включали в себя влияние иностранных спекулянтов, а не иммигрантов, которые действительно планировали строить здесь свою жизнь. В прошлом, исследования в основном фокусировались на жилищных нуждах иммигрантов, которые пытались найти адекватную работу в Канаде. Новые иммигранты обычно находили жильё в районах с низким доходом. Со временем, когда они ассимилировались, иммигранты переходили с аренды недвижимости на покупку собственного жилья.
Иммигранты в Канаде не всегда имеют низкий доход. К примеру, иммигранты-инвесторы обычно более состоятельны, чем рождённое в Канаде население. Они могут оказывать более значительное влияние на стоимость недвижимости.
Иммиграция также ответственна за чистый прирост населения Канады. С учётом старения рабочей силы приток молодых и образованных иммигрантов даже ещё более критичен для канадской экономики. Именно поэтому с 2019-го по 2021-й Канада планирует принять более одного миллиона иммигрантов, большинство из которых будут экономическими мигрантами. Многие экономические иммигранты продолжают выбирать три наиболее густонаселённые региона Канады: Монреаль, Торонто и Ванкувер. Тем не менее сейчас большая тройка привлекает уже меньшую долю иммигрантов, чем ранее. К примеру, в 2004-м 72 процента экономических иммигрантов осели в большой тройке, а к 2014-му их доля сократилась до 51.
Однако привлекательность больших городов ярче заметна в секторе бизнес иммигрантов и квалифицированных рабочих. В 2014-ом три наиболее густонаселённых города привлекли 85 процентов бизнес иммигрантов и 70 процентов квалифицированных рабочих.
Как правило, иммигранты выбирают большие города из-за большого количества рабочих возможностей. Когда цены на жильё падают, иммигранты создают дополнительный спрос на недвижимость, необходимый для стабилизации рынков. Однако при резком росте цен, особенно в случае сдержанного предложения крупных городов, новые иммигранты могут привести к ещё более высокому спросу.
В статье для Real Estate Economics Андрей Павлов из университета Саймона Фрейзера и Цур Соммервиль из университета Британской Колумбии заявляют, что неожиданное закрытие иммиграционной программы для инвесторов оказало негативное влияние на стоимость жилья (1.7-2.6 процента) в районах и рыночных сегментах, наиболее популярных среди иммигрантов-инвесторов.
Иммигранты ответственны за львиную долю прироста населения в Ванкувере. Более того, Британская Колумбия давно является излюбленным регионом для иммигрантов-инвесторов. Указанная иммиграционная программа, существовавшая с 1986 года, была неожиданно приостановлена в 2012-м и затем закрыта в 2014-м.
Закрытие программы позволило исследователям определить, пошло ли на пользу ценам на недвижимость в Ванкувере снижение числа состоятельных иммигрантов. По словам авторов, большое число состоятельных иммигрантов в определённых районах Ванкувера привело к более высоким ценам на жильё.
Более важным выводом стал тот факт, что отсутствие иммиграции привело бы к сокращению населения и старению рабочей силы, что окажет намного более негативное влияние на канадские рынки недвижимости.