День Благодарения на рынке мортгиджей
Ипотечная азбука
Каждый второй понедельник октября в Канаде отмечается День Благодарения! Это прекрасная возможность сказать спасибо за удачный урожай, за все что мы имеем в нашей жизни и другие радостные события произошедшие за весь прошедший год. В этом году мы отмечаем настоящий День Благодарения на рынке ипотечного кредитования! Впервые за многие-многие годы, можно сказать даже десятилетия, мы получили подряд множество положительных изменений, от правительства и банковских регуляторов, которые позволят существенно облегчить жизнь для существующих и новых домовладельцев. За что мы крайне благодарны и хотим обсудить сегодня изменения с вами, для того, чтобы вы смогли разобраться, как снизить платежи или приобрести недвижимость скорее.
Федеральное правительство сделает 30-летние застрахованные ипотечные кредиты (мортгиджи) доступными для всех покупателей, впервые приобретающих жилье, и для всех покупателей новостроек. По закону, моргтиджи в Канады должны быть застрахованы при внесении первоначального взноса в размере менее 20% от стоимости недвижимости. Теперь покупатели, впервые приобретающие жилье, могут получить 30-летнию амортизацию по застрахованным мортгиджам для снижения платежей и возможности квалификации не только при покупке новостроек, но и на вторичном рынке (к примеру, через систему MLS). Все остальные покупатели могут воспользоваться 30-летней амортизацией при покупке нового жилья от застройщика.
Правительство также поднимает планку цены недвижимости до 1,5 миллиона долларов для застрахованных мортгиджей, что существенно больше текущего лимита в 1 млн. Это очень серьезное улучшение правил, и оно означает, что покупатели могут делать ставки на более дорогие дома, даже если у них есть первоначальный взнос менее 20% (к примеру, 8-10%) при получении мортгидж страхования.
Канада приняла жесткие меры против длительной амортизации ипотеки во время мирового финансового кризиса 2008 года. До сегодняшнего дня покупатели, которым требовалась государственная страховка от невыплаты по своим ипотечным кредитам, были ограничены 25-летней амортизацией. Данные изменения значительно расширят круг покупателей, которые могут получить доступ к 30-летним кредитам, что существенно снижает ежемесячные платежи. Покупатели, вносящие меньше 20% первоначального взноса и впервые приобретающие жилье, составляют примерно 20% рынка в Канаде, в то время как приобретающие новостройки составляют всего около 4%.
Действия правительства могут означать, что процентным ставкам не нужно будет так сильно падать, чтобы рынок жилья вновь набрал обороты, отметил Бенджамин Рейтцес, стратег по ставкам и макроэкономике в Bank of Montreal. «Больше всего меня беспокоит то, что рынок успокоился и ведет себя так, как могли надеяться политики, и теперь мы добавляем топлива», — написал он по электронной почте. «Канадские домохозяйства ответственно снижали задолженность, движимые более высокими ставками, и новые изменения могут стимулировать рост долговой нагрузки».
На пресс-конференции министр финансов Христя Фриланд попыталась развеять опасения, что политика приведет к росту цен на жилье. Она сказала, что продление срока амортизации для новых построек поможет создать больше предложения, и ее правительство также выдвинуло другие меры по стимулированию жилищного строительства, включая миллиарды для муниципалитетов, чтобы разрешить более плотное зонирование и сократить бюрократическую волокиту. «Все это делается для того, чтобы сделать мечту о владении жильем доступной для молодых канадцев, давая тем, кто впервые покупает жилье, преимущество на рынке жилья», - сказала она. Согласно расчетам, при процентной ставке 5% погашение ипотеки в течение 30 лет вместо 25 сократит ежемесячный платеж покупателя жилья примерно на 8%. Данные изменения вводятся в действие с 15 декабря.
Не остался в стороне от приятных изменений ипотечных правил и канадский банковский регулятор, управление суперинтенданта финансовых учреждений (OSFI) намерено смягчить правила квалификации для домовладельцев, которые меняют банки при возобновлении мортгиджа (mortgage renewal). OSFI больше не будет требовать от банков применять стресс-тест к заемщикам, которые меняют банк, если они просто продлевают свой мортгидж, не изменяя других условий кроме процентной ставки. Это существенно упростит для заемщиков с незастрахованными ипотечными кредитами переход в другой банк при возобновлении мортгиджа. Напомним, что незастрахованные ипотечные кредиты это мортгиджи при покупке недвижимости с первоначальным взносом более 20% и стоимостью более 1 миллиона (на данный момент, до 15 декабря) и/или амортизацией на 30 лет. Также ожидается, что это побудит банки предлагать более низкие ставки клиентам возобновляющим мортгидж, чтобы сохранить своих текущих заемщиков и привлечь новых клиентов. По данным OSFI, этот шаг должен вступить в силу 21 ноября и будет реализован по мере смягчения федеральным правительством других ипотечных правил, описанных выше.
Это знаменует собой значительную победу для ипотечной отрасли, которая настаивала на этом облегчении в условиях более высоких процентных ставок. В сочетании с сокращением процентных ставок Банка Канады и изменениями от федерального правительства это может вновь подогреть канадский рынок недвижимости. Когда заемщики получают новый мортгидж, они должны пройти федеральный ипотечный стресс-тест и доказать, что у них достаточно дохода, чтобы покрыть свои ипотечные платежи по процентной ставке, которая на два процентных пункта выше, чем их фактический кредитный договор. Когда срок ипотечного контракта заканчивается (обычно 3-5 лет), и клиентам приходится продлевать свой кредит, заемщики должны были снова проходить ипотечный стресс-тест, если они хотят перейти в другой банк на лучшие условия, поскольку данный заемщик является как бы новым для этого банка. Это правило действует даже в том случае, если возобновление является «прямым переносом» (straight switch/transfer), что означает, что заемщик остается на том же графике амортизации и не удлиняет время, которое ему потребуется для погашения ипотеки, а также не увеличивает сумму своего мортгиджа.
Стресс-тест имеет два порога: минимальная квалификационная ставка, или MQR (в настоящее время 5,25%), которая устанавливается регулятором, и процентная ставка, которая на два процентных пункта выше, чем ипотечный договор заемщика. Банк должен использовать более высокую процентную ставку для стресс-теста заемщика. Но поскольку ставки по ипотеке выросли более чем вдвое за последние два года и превышали 6 процентов на пике, заемщикам пришлось доказывать, что они могут выплачивать свои кредиты с процентной ставкой не менее 8 процентов. Это значительно усложнило для заемщиков с незастрахованными мортгиджами прохождение стресс-теста, если они хотели продлить мортгидж с другим банком. Многие были вынуждены согласиться с не самыми лучшими условиями от своего банка только из-за того, что не смогли вновь пройти стресс-тест. В настоящее время домовладельцы с застрахованными ипотечными кредитами освобождены от стресс-теста по ипотеке при «прямых переносах», потому что страховщик защищает банк, если домовладелец перестает платить по ипотеке. (Заемщик должен платить за ипотечное страхование если его первоначальный взнос составлял менее 20 процентов от покупной цены недвижимости.) Но до сих пор заемщикам с незастрахованными ипотечными кредитами все еще приходилось проходить повторную квалификацию, если они меняли банк.
Разница в правилах для застрахованных и незастрахованных заемщиков — одна из причин, по которой OSFI решила внести изменения. «Если бы я был тем канадцем, который пришел в поисках лучшего процента в новый банк с незастрахованной ипотекой, я бы чувствовал, что здесь какой-то дисбаланс, какая-то несправедливость», - отметил суперинтендант OSFI Питер Рутледж. «Часть нашей работы заключается в том, чтобы дать возможность банкам и кредиторам идти на разумные риски. И часть этого разумного риска может включать в себя отношение к незастрахованному ипотечному заемщику при продлении для «прямого переноса» так же, как к застрахованному», — сказал он.
Решение OSFI об отмене стресс-теста для «прямого переноса» ипотечных кредитов, происходит на фоне смягчения федеральным правительством других ипотечных правил, описанных выше. Покупателям вскоре будет разрешено вносить меньшие первоначальные взносы за дома стоимостью более 1 миллиона долларов, а впервые покупающим жилье будет разрешено растягивать свои ипотечные платежи на 30 лет вместо 25 лет по застрахованной ипотеке.
Ипотечная индустрия лоббировала это изменение и заявила, что это будет значительной победой для канадцев. «Когда это изменение будет реализовано, оно гарантирует, что домовладельцы смогут получить лучшую ставку, которая соответствует их финансовым потребностям, без ненужных барьеров, предоставляя им больший выбор и гибкость», — сказала Лорен ван ден Берг, генеральный директор и президент Mortgage Professionals Canada, которая представляет 15,000 экспертов по ипотеке по всей стране, включая мортгидж брокеров, агентов, мортгидж лендеров, банков и страховщиков.
Мы поздравляем всех читателей с Днем Благодарения и приветствуем эти давно назревшие положительные изменения мортгидж правил! Мы ожидаем, что гораздо больше клиентов смогут претендовать на ипотеку и выйти на рынок недвижимости в ближайшие месяцы! Объявленные изменения, вступающие в силу 15 декабря, могут гораздо сильнее положительно повлиять на активность рынка недвижимости, чем снижающиеся мортгидж ставки. Если вы подумываете о покупке жилья, сейчас у вас еще есть шанс выбрать из хорошего массива предложений, получить привлекательную цену, взять снижающийся мортгидж процент и возможно избежать войны предложений, которая с большой вероятностью вскоре вернется на рынок недвижимости Канады.