Прогнозы ставок и рынка недвижимости на 2025 год
Ипотечная азбука
А что, если все, что нам говорили о процентных ставках и рынке недвижимости в 2025 году окажется неправдой?
Да-да, это именно то, что заявила одна из наиболее цитируемых канадских макроаналитиков, Фрэнсис Дональд из RBC. Она отметила: «Мы действительно начинаем активно думать о том, существует ли сценарий, который приведет к повышению ставок Федеральной Резервной Системой США в 2025 году?» Погодите-ка — кто-то только что сказал повышение? Кстати г-жа Дональд сделала этот комментарий еще до того, как заголовки газет заговорили о стагфляционном риске от принудительных тарифов Трампа.
Тарифы — это пока самый свежий, и судя по всему, далеко не последний фактор неопределенности, вброшенный Трампом, непосредственно влияющий на прогноз изменения процентных ставок. Как многие уже слышали, будущий президент США пригрозил ввести 25 процентный тариф на канадские товары в свой первый день в должности. Однако пока не понятно, как будут развиваться события, и мы все-таки рассчитываем, что возобладают «холодные головы» в отношениях с нашим самым большим торговым партнером. Однако скучно не будет точно!
Кроме сюрпризов от нашего южного соседа, запланированные «подачки» от канадского федерального и онтарийского правительства также могут если не остановить, то снизить темпы снижения ставок. В новом отчете TD Economics предполагается, что запланированные федеральные и провинциальные чеки могут привести к тому, что Банк Канады замедлит свой текущий цикл снижения ставок в течение 2025 года.
Чеки с возвратами денег, которые как ожидается, предоставят миллионам канадцев дополнительный располагаемый доход этой весной, могут побудить к корректировке денежно-кредитной политики центрального банка. В отчете подчеркивается потенциальное влияние этих выплат на экономику Канады. Джеймс Орландо, директор по экономике в TD Bank, сказал, что снижение ставок Банка Канады было направлено на стимулирование слабой экономики, но фискальные меры, такие как правительственные выплаты, могут изменить данный подход. «Поскольку в экономику вливается дополнительный объем новых средств, потому что правительство вмешивается с собственным стимулированием, то Банку возможно не понадобится снижать ставки так сильно, как бы он это делал в противном случае», — отметил Орландо.
Ожидается, что чеки федерального правительства, наряду с отдельной выплатой в размере 200 долларов от правительства Онтарио, повлияют на поведение потребителей. Орландо прогнозирует, что примерно половина получателей будет использовать средства для сбережений или погашения долгов, в то время как другая половина будет тратить, вливая деньги в экономику. Основываясь на этом сценарии, TD Economics пересмотрела свой прогноз, теперь ожидая на одно снижение ставки меньше, чем изначально прогнозировалось. Банк Канады, как ожидается, по-прежнему снизит ставки на 25 базисных пунктов (0.25%) 11 декабря и, возможно, еще один раз в январе. Однако за пределами этого периода возможен более медленный темп сокращений. Орландо описал потенциальный «период зондирования», в течение которого банк будет оценивать экономические реакции между сокращениями, возможно, снижая ставки на 25 базисных пунктов каждое второе заседание. TD прогнозирует стабилизацию учетной ставки на уровне 2,50% к концу 2025 года.
Напомним, что на момент написания статьи 30 ноября, ставка Банка Канады составляет 3,75% и даже откорректированные прогнозы TD оценивают снижение в течение года на 1,25%. Ставка Прайм коммерческих банков, в таком случае, скорее всего также опуститься с сегодняшний 5,95% до 4,70% к концу 2025 года. При таком сценарии, те кто оформил или планирует получить мортгидж с плавающей ставкой с хорошей скидкой от Прайма, будут платить по ставке существенно ниже 4%.
Здесь важно отметить, что пока фактические ставки по плавающим мортгиджам гораздо выше и многие заемщики выбирают фиксированный процент для стабильности или для возможности квалифицироваться на большую сумму.
Что же касается рынка недвижимости Большого Торонто, то здесь также есть разные мнения. Ожидается, что цены на жилье в Торонто останутся на прежнем уровне в 2025 году, поскольку город сталкивается с излишками запасов и снижением спроса со стороны покупателей и инвесторов, приобретающих жилье впервые, говорится в прогнозе Re/Max, что противоречит другим прогнозам отрасли о том, что рынок будет более активным чем последние 2 года.
В отчете Re/Max Canada о перспективах рынка жилья на 2025 год прогнозируется, что цены в Торонто останутся практически на прежнем уровне, увеличившись всего на 0,1 процента, а продажи вырастут на 12,5 процента, в основном за счет покупателей, улучшающих свои жилищные условия (тех, кто хочет купить более просторное жилье), а не покупателей, приобретающих жилье впервые, поскольку рынок останется недоступным. Это означает, что на рынке будет наблюдаться рост активности, но избыточное предложение не будет поглощено чрезмерным спросом.
Это противоречит прогнозу Royal LePage, который видит бурно развивающийся рынок Торонто, поскольку процентные ставки падают, а иммиграция и относительно высокие доходы оказывают повышательное давление на продажи и цены.
И так достаточно дорогому рынку недвижимости Торонто еще далеко до Манхэттена, хотя в ближайшие месяцы он может превзойти Ванкувер и стать самым дорогим в Канаде.
Так считает президент и генеральный директор Royal LePage Фил Сопер на основе фундаментальных рыночных тенденций, трендов и своего многолетнего опыта. Сопер отметил, что несмотря на недавние проблемы, основы, которые движут рынками недвижимости, окончательно оформились в Большом Торонто. Поскольку снижение процентных ставок начинает стимулировать активность в других частях Канады, Сопер считает, что сектор недвижимости Торонто готов к активному 2025 году. «Торонто по-прежнему чертовски выгоден по сравнению с Большим Нью-Йорком, не говоря уже о Манхэттене; это сложно, это дорого, у нас был действительно необычный период на канадском рынке жилья за последние 26 месяцев, когда цены на жилье не росли, в то время как заработные платы, оклады и сбережения росли», — говорит он. «В таких местах, как Галифакс, Монреаль и Калгари, восстановление началось много месяцев назад, и последними рынками, которые восстановятся после этого спада, последовавшего за пандемическим ростом, станут Торонто и Ванкувер».
В краткосрочной перспективе, говорит Сопер, снижение процентных ставок положит начало следующему всплеску активности на рынке жилья в Торонто; в результате которого город скорее всего отнимет у Ванкувера корону самого дорогого рынка в стране.
В долгосрочной перспективе, отмечает президент Royal LePage, относительно высокие доходы, иммиграция и интерес к владению жильем позволят Канаде поддерживать самые высокие показатели владения жильем среди стран G20, даже если некоторые из них будут стоить дороже Торонто.
Для успеха в сфере недвижимости необходим растущий спрос и способность людей платить за него. Например, в Южной Корее успешная экономика, но уровень рождаемости составляет 0,7, поэтому население сокращается, и у них нет функционирующей иммиграционной системы. В прошлом году наш уровень рождаемости упал до 1,26, что все еще очень неплохо для развитой экономики, но у нас также была мощная иммиграционная система, и более 60 процентов — это экономические иммигранты — они приезжают с навыками или потому что они предприниматели с капиталом — по сравнению с примерно 25% в Соединенных Штатах.
Я знаю, отмечает Сопер, что Канада недавно отступила от своих иммиграционных целей, но кто бы ни был в Оттаве, через несколько лет мы снова вернемся к иммиграционному движению, потому что у нас стареющее население и потому что у нас есть культурная и государственная инфраструктура, чтобы заставить этот процесс нормально работать.
Сегодня мы имеем настоящий жилищный кризис в Канаде, Соединенных Штатах, Австралии, Германии и других развитых странах по всему миру. Мы годами недостаточно строили относительно органических потребностей — не говоря уже о потребностях, обусловленных иммиграцией, но есть и другие тонкости, которые усложняют картину.
Например, во времена моих бабушек и дедушек в среднем отдельном доме в Канаде проживало шесть человек, отмечает Фил Сопер. Когда я был ребенком, их было четыре, а сегодня — 2.1, и одним из самых быстрорастущих подсегментов в жилищной отрасли являются владельцы в возрасте от 20 до 30 лет. Это означает, что мы должны были удвоить количество квартир для одного или двух человек по сравнению с 60-ми годами, но планировщики не предвидели этого.
Мы также строим медленнее, учитывая столь необходимые экологические оценки, цели по плотности, транспортные потребности и т. д. В 2022 году в среднем требовалось 650 дней, чтобы получить одобрение на строительство кондоминиума на 500 квартир, что является очень долгим сроком. В 1995 году на строительство отдельно стоящего дома уходило 10 месяцев, а в 2024 году — 25 месяцев. Стоимость строительства такого дома также выросла на 110% с 2018 года в Торонто.
Мы серьезно отстаем по жилью, в котором нуждаемся, но спрос был замаскирован замедлением после пандемии. Он вернется на всех парах в 2025 году, и мы снова будем говорить о некомфортно большом росте цен на жилье.
Команда Мортгидж-Легко поздравляет всех читателей с Рождеством и наступающим Новым Годом! Пусть 2025 год принесет всем нам мир, подарит радость, здоровье и финансовое благополучие!