Отличия законодательств Альберты и Онтарио

Отличия законодательств Альберты и Онтарио

Что важно знать инвесторам

В последние два года деньги инвесторов потоком уходят в недвижимость Калгари, где доходность инвестиционных вложений сегодня в 3 таза выше чем в Торонто. Законодательство Альберты существенно отличается от Онтарио и многие наши клиенты задают одни и те же вопросы. Вопросы абсолютно правильные, так как разница в покупке и эксплуатации инвестиционной недвижимости в Калгари сильно отличается от Онтарио, и конечно неплохо знать все эти нюансы перед тем как принимается решение о покупке. Надеюсь эта статья ответит на большинство возникающих вопросов, ну а если нет, звоните нам и я постараюсь ответить на все ваши вопросы.

Итак, начнём с покупки. Калгари, в отличие от Торонто, и я уже неоднократно писал об этом в моих предыдущих статьях, сильно продвинулся в современных технологиях касающихся повседневной жизни, это же коснулось и процесса покупки недвижимости. Если в Торонто, когда наш клиент выбрал планировку квартиры, мы должны связаться с девелопером сделав запрос на данную планировку, узнать, на каких этажах эта квартира свободна и какова будет её точная цена, потом обговорить это с потенциальным покупателем и лишь после этого отправить девелоперу форму резервации на данную квартиру, то в Калгари всё по-другому.

Наша компания, как одна из лидеров продаж инвестиционной недвижимости в Калгари, подключена к базе крупнейших девелоперов, так что мы видим в реальном времени какая квартира свободна, её точную цену, потенциальную арендную плату, точную цену за обслуживание и так далее. Далее нам достаточно нажатием одной кнопки продать эту квартиру нашему клиенту. Всё происходит автоматически, уже через час- полтора покупателю на имейл придет линк для электронного подписания договора, после подписания, на которое как правило отводится 12 часов, договор вернётся к девелоперу, девелопер подпишит его со своей стороны и покупатель, девелопер и мы получим законченную копию договора. С этого момента начинается десятидневный Cooling period в течении которого покупатель имеет право отказаться от покупки. Это время выделено законодательством Канады для того чтобы покупатель мог подробно ознакомиться с контрактом и задать все вопросы если такие возникли. Если мы работаем с проектом, то наши адвокаты уже проверили договор и считают его полностью безопасным, тем не менее после получения подписанного девелопером контракта так же дополнительно проверяется каждый контракт. Мы очень дорожим своей репутацией и безопасность клиента для нас на первом месте.

После подписания контракта в течении 24 часов нужно сделать первый платеж по договору. Вместе с контрактом приходит инструкция по переводу платежа на счёт адвоката который будет держать депозитные деньги на траст аккаунте до окончания строительства. Так же как и в Онтарио, депозитные деньги не идут девелоперу, они в полной безопасности. Деньги от адвоката будут отправлены девелоперу только после окончания строительства в момент перехода права собственности на недвижимость. Следующий платёж по контракту покупатель делает в сроки установленные договором точно таким же образом. Суммарный депозит в pre-construction контракте в Калгари как правило 10%, а не 15-20% как в Торонто, что очень существенно влияет на доходность инвестиции во время строительства.

Второй крупный нюанс это то, что pre-construction контракты в Калгари очень простые и не предусматривают никаких дополнительных платежей. Так как в Калгари нет ни Land Transfer Tax, ни Development Charges, ни Park levies, ни каких-то других дополнительных платежей. Closing тут это лишь около $2,000 оплата за адвоката. То есть конечная цена квартиры отличается от цены в контракта приблизительно на 2,000 в отличие от Торонто, где Closing cost может быть 30-50, а иногда и более тысяч в зависимости от места расположения объекта. В Торонто заранее посчитать эту сумму ожно лишь очень приблизительно. В Калгари же всё чётко. И на мой взгляд это именно так, как должно быть.

Кроме этого инвесторам не надо дополнительно платить на клоузинге 24,000 HST, а после того как квартира сдана в аренду, заполнять аппликацию на возврат этих денег. HST в Калгари попросту нет. Далее в Калгари практически нет периода между occupancy (момент выдачи ключей) и closing (переход права собственности), если в Торонто этот период в среднем составляет от 6 до 9 месяцев, то в Калгари в некоторых проектах его нет вообще, а в других 2-3 недели. Это тоже существенное преимущество, так как в период между occupancy и closing вы платите девелоперу occupancy fee.

Теперь об аренде. Тут тоже множество положительных нюансов для лендлордов. Ну, во-первых, при цене недвижимости в два раза дешевле чем в Торонто, арендные ставки в Калгари ниже Торонтовских всего на 15-20% и естественно при таких цифрах инвестор имеет положительное Cash Flow от аренды.

Все современные комплексы в Калгари имеют собственные менеджмент офисы расположенные непосредственно в комплексе и именно они сдают квартиры в аренду и делают менеджмент недвижимости для инвесторов. Стоит заметить что Vacancy rate в Калгари сегодня близок к нулю, то есть вся выходящая в аренду недвижимость сдаётся молниеносно.

Многие pre-construction проекты продаются с гарантированной арендой и бесплатным менеджментом на 2 года. То есть покупая недвижимость покупатель одновременно с договором на покупку, подписывает договор аренды и гарантировано получает деньги на свой банковский счёт ежемесячно после окончания строительства.

Кроме этого, законы в Калгари полностью на стороне лендлордов. Тут нет рент контроля, цену аренды вы вправе поднять в любое время и на сколько считаете нужным. Тут так же нет автоматической пролонгации контракта как в Онтарио. То есть если контракт заключён на год и вы не хотите далее сдавать этому тененту квартиру он обязан съехать в день окончания контракта.

В отличие от Торонто, в Калгари вы имеете право взять с тенанта месячную плату как Damage deposit которая возвращается только после того как тенант освободил помещение и вы считаете что оно в хорошем состоянии. Кстати в контракт на аренду в Калгари вы легально имеете право вставить No pets, ну и наконец, в случае возникновения проблем с тенантом, процесс выселения, который в Торонто тянется месяцами, а иногда из-за перегруженности судов доходит до года, в Калгари занимает всего несколько недель.

Надеюсь эта статья поможет вам лучше понять почему Альберту многие называют раем для лендлордов. На нашем YouTube канале (New GTA Condos) в плейлисте Инвестиции в Калгари вы найдёте много видео где я рассказываю об инвестициях в Альберту, привожу сегодняшнюю статистику и делаю прогнозы о том что будет происходить в Калгари в ближайшие несколько лет. Тем, кто заинтересован в инвестициях в недвижимость Калгари, я очень рекомендую посмотреть эти видео репортажи. Вы найдёте там массу полезной информации!

Автор

Максим Багинский

Контакты

306 - 10376 Yonge Street, Richmond Hill, ON, L4C 3B8, Canada

416-832-8343

Office: 905-695-7888

416-981-7710

www.newGTAcondos.com

ЗАДАЙТЕ АВТОРУ ВОПРОС

Расскажите друзьям о "Отличия законодательств Альберты и Онтарио"