Что делать если вы купили дом, но не можете продать существующее жилье
Ипотечная азбука
Сегодня на рынке недвижимости сложилась интересная ситуация – ставки снижаются, продавцы выставляют недвижимость, цены фактически не меняются, а покупатели, несмотря на накопившийся спрос и необходимость покупать, продолжают ждать дальнейшего снижения процентов и/или цен.
Никто не хочет сдавать свои позиции и либо сильно снижать цену, либо сдаться и купить по сегодняшним ценам и получить финансировании по текущим ставкам. В этой ситуации мы все чаще сталкиваемся с запросами клиентов, которые приобрели недвижимость несколько месяцев назад или от застройщика и не могут продать свою существующую квартиру или дом и закрыть сделку по покупке, так как большая часть первоначального взноса идет с продажи.
В большинстве банков существует так называемый финансовый мост (bridge financing), который помогает в ситуации, когда проданная недвижимость еще не закрылась, а покупка уже должна состоятся. Ключевым словом здесь является «проданная», то есть у клиента имеется подписанный офер о продаже существующего жилья со всеми выполненными условиями (all conditions met or waived), но финальная дата продажи существующего жилья наступит позже даты покупки нового дома или квартиры. При этом сценарии, банк выдает мортгидж на стандартных условиях на новую покупку и с помощью bridge финансирует первоначальный взнос, который пока недоступен до закрытия сделки по продаже существующего жилья.
Bridge financing обычно берется на небольшой срок (до месяца) и стоит он примерно от 500 до 750 долларов административных расходов на организацию и Прайм+4 или 5% на сумму выдаваемого bridge. Bridge это полностью открытый кредит и при его погашении нет никаких штрафных выплат. Существует возможность получить более длительное чем 30 дней финансирование, но при этом могут возникнут дополнительные юридические расходы, потому что банк требует зарегистрировать bridge на титуле недвижимости. Чаще всего такое финансирование стараются взять на небольшой срок, так как оно значительно дороже стандартного мортгиджа (сравните Прайм-1% на средний плавающий мортгидж и Прайм+5% на bridge)
Часто таким финансовым мостом пользуются намеренно, для того чтобы было время спокойно сделать ремонт в покупаемом жилье и/или без напряжения переехать, пока вы продолжаете жить в своем доме или квартире.
Пример:
В семье Новосельцевых, проживающей в своем кондо, появился второй ребенок и они в мае дали офер на покупку таунхауза с закрытием в конце июля, получили одобрение на мортгидж, сделали инспекцию и внесли депозит в размере $50,000. Когда они выставили свой кондо на продажу, рынок еще больше замедлился и, несмотря на все усилия Новосельцевых и их реэлтора, квартира долго не продавалась. Только после второго снижения ставок Банком Канады 24 июля, Новосельцевы получили долгожданный офер. Цена была не идеальная, но приемлемая, однако покупатели могли закрыть сделку по квартире не раньше середины августа. Новосельцевы были очень расстроены, однако узнав от нас о возможности получить bridge financing, успокоились и не только купили таунхауз в назначенный день, но и успели до переезда сделать в нем косметический ремонт, оформить детскую комнату и подремонтировать забор, чтобы их любимая собачка Клякса не потерялась на новом месте!
Но что делать если жизнь вносит свои коррективы и существующее жилье совсем не продается, а необходимо закрывать купленную недвижимость? Что было бы с нашими Новосельцевыми если бы они не успели получить офер на квартиру до даты закрытия таунхауза? Потеряли бы они пятьдесят тысяч депозита и возможно продавцы еще и судили их если бы понесли дополнительные убытки?
Нет! Так как в квартире наших клиентов накопилось достаточно капитала (equity) его можно было бы использовать для bridge другого типа, но уже с альтернативными или частными лендерами, потому как в такой ситуации, Новосельцевы уже не имели бы возможности квалифицироваться с обычным банком на дом, имея непроданную квартиру.
Bridge такого типа был бы выдан и на покупку и под капитал в квартире одновременно, чтобы покрыть первоначальный взнос.
Да, такой вариант дороже, надо заплатить дополнительную комиссию и поэтому он используется только для экстренных случаев на короткий срок, но позволяет закрыть сделку по покупке, не потерять депозит и не рисковать потенциальными судебными исками. После закрытия, клиенты имеют возможность спокойно продать свое жилье и рефинансировать более дорогой альтернативный или частный мортгидж под самый лучший банковский процент через 2-3 месяца или даже быстрее если продажа произойдет раньше.
Альтернативные или частные мортгиджи все чаще используются сегодня не только в ситуации, описанной выше. Часто это связано со все еще высокими процентными ставками, усложняющими квалификацию на необходимую сумму мортгиджа, а также с ужесточением условий и правил в больших банках, контролируемых регулятивными органами. Еще вчера абсолютно «банковские» клиенты, получают сегодня отказы в своих банках.
Это относится не только к работающим на себя (self-employed), но и к людям на зарплате. Будь то нехватка дохода, недостаточно высокий кредитный рейтинг или чрезмерно жесткие требования к недвижимости, сдаваемой в аренду - банк вынужден отказывать в выдаче мортгиджа.
Что же делать если вы не можете получить мортгидж в большом банке? Обязательно ли сразу обращаться к частным лендерам или придется вообще расстаться с идеей приобрести недвижимость или получить часть капитала в доме, сделав рефинансирование?
Работая на рынке ипотечного кредитования Онтарио более 20 лет, мы имеем доступ к так называемым альтернативным банкам, занимающим нишу между большими банками и частным финансированием. Данные банки имеют более простые правила выдачи мортгиджей, возможность учитывать дополнительный доход, а также работают с клиентами не имеющими идеальную кредитную историю.
Процентные ставки у альтернативных банках чаще всего выше, но сроки контракта короче (1 или 2 года), что, при правильном планировании и улучшении финансового положения, позволяет клиентам перейти на самые лучшие условия при окончании ипотечного срока.
В то время, как многие потенциальные домовладельцы выбирают альтернативные финансовые институты по причине нехватки дохода из-за введённого правительством стресс теста или недостаточно высокого кредитного рейтинга, некоторые заёмщики сталкиваются с дополнительным проблемами с документами или срочными обстоятельствами. В таком случае, мы можем предложить широкий выбор частных лендеров, специализирующихся в разных сегментах рынка.
Кредиторы такого типа менее обеспокоены вашим доходом. Они фокусируются на стоимости недвижимости и планом на будущее рефинансирование при истечении срока контракта (обычно 1 год). В обмен на гораздо более простые правила получения частного мортгиджа, частные лендеры хотят получить более высокие проценты и некоторые дополнительные выплаты за организацию мортгиджа. Тут необходимо заметить, что проценты и условия у частных лендеров могут значительно отличаться для разных ситуаций, сценариев и типа недвижимости. Поэтому важно работать с мортгидж брокером, имеющим широкий спектр частных лендеров и знающим их требования и предпочтения.
Альтернативное финансирование может быть довольно выгодным для владельцев бизнесов, которые всеми силами стараются сократить облагаемый налогами доход и хотят улучшить свой кредитный рейтинг, чтобы затем вернуться к традиционным финансовым институтам.
В то время как наличие хорошей кредитной истории очень важно, мортгидж всё равно можно получить и тем, у кого она менее чем блестящая.
И не отчаивайтесь если ваш банк, который вы поддерживаете на протяжении многих лет, отказал вам в выдаче кредита – опытный мортгидж брокер, возможно не только организует вам финансирование, но и поможет сэкономить тысячи долларов на выплатах по ипотечному кредиту. А самое главное, альтернативное финансирование позволит осуществить свою мечту домовладения или получить средства на текущие нужды и новые проекты!