Чего ждать от Банка Канады и какой мортгидж выбирать в 2023
Ипотечная азбука
2022 год был крайне непредсказуемым и принес множество неприятных сюрпризов для многих канадских домовладельцев и заемщиков. Крайне активное начало года и перегретый рынок недвижимости, сменились рекордными показателями инфляции, резким повышением ставок Банком Канады и снижением цен на жилье. Что же готовит нам новый 2023 год и какую стратегию выбрать в период неопределенности?
События и прогнозы меняются сегодня очень быстро, поэтому мы постараемся разобрать последние заявления ведущих экономистов и на их основании попробуем дать практические рекомендации существующим владельцам и получателям новых мортгиджей. Вскоре после декабрьского повышения ставки, руководитель Банка Канады Тифф Маклем заявил, что существует более высокий риск недостаточных мер по обузданию инфляции, чем чрезмерных действий и нанесения удара по экономическому росту. Данное мнение было озвучено даже с учётом того, что Банк просигнализировал о приближении к завершению своего агрессивного цикла повышений ставки.
В рамках последней в 2022 году речи Маклем повторил, что центральный банк вступил в новую фазу кредитно-денежной политики. После семи последовательных повышений процентной ставки Банк ушёл от вопросов о размере увеличения и задался вопросом, стоит ли вообще повышать овернайт ставку на январском заседании. Однако Маклем также уточнил, что Банк всё ещё обеспокоен слишком ранним завершением цикла. Годовая инфляция в ноябре составила 6.8%, что до сих пор намного выше целевых 2% центрального банка. Если мы поднимем ставки слишком высоко, мы можем подвергнуть экономику ненужной и болезненной рецессии, а также чрезмерно сократить инфляцию, - пояснил он. Если мы недостаточно повысим ставки, инфляция останется завышенной. В итоге, домохозяйства и бизнесы столкнутся с длительным периодом высокой инфляции. Это более значительный риск.
Комментарии Маклема последовали за повышением овернайт ставки Банком Канады на 0.50% 7 декабря. Это привело ставку к отметке в 4.25% - наиболее высокому уровню с начала 2008 года. Банк также уточнил, что готовится сделать паузу и оценить влияние исторической кампании по ужесточению, которая резко увеличила стоимость ипотечных кредитов за предыдущие 9 месяцев. Для среднестатистического владельца плавающего мортгиджа декабрьское повышение ставки означает более высокие платежи уже с января. За каждые $100,000 долга по ипотечному кредиту заёмщику придётся платить приблизительно на $30 больше в месяц. В случае владельцев HELOC месячное увеличение составляет около $42 за каждые $100,000 долга.
Повышения процентных ставок работают с опозданием. Сначала они наносят удар по секторам, чувствительным к повышениям, например, рынку недвижимости и продаже автомобилей. Затем сокращается потребительское расходование, так как домовладельцы обновляют свои мортгиджи под более высокие ставки. Такая оттяжка во времени усложняет возможность оценить влияние повышения ставок в реальном времени и создаёт риск чрезмерного ужесточения.
В своей речи Маклем также указал на потенциальные трудности для Банка в ближайшем будущем. Многие из тектонических сил, оказывающих снижающее давление на цены в последние десятки лет, включая расширение мировой торговли и заход работников из Китая и Восточной Европы на мировые рынки труда, похоже, двигаются в обратном направлении. Пандемия COVID-19 и вторжение России в Украину пошатнули прогнозы о состоянии мировой экономики. В будущем цепи поставок вряд ли будут короче, более разнообразны и более стойки. Торговля, скорее всего, сузится до более надёжных партнёров. Такие изменения усилят стойкость, но это произойдёт за счёт эффективности. И при таких условиях стоимость производства может вырасти, усиливая ценовые давления, - считает Маклем.
По его мнению, данные изменения могут усложнить контроль над инфляцией. Трудно сказать, насколько сильно.
Следующее заседание центрального банка состоится 25 января. По словам Маклема, решение относительно ставок будет зависеть от полученных данных.
И всего через несколько дней после выступления главы центробанка новые данные не заставили себя долго ждать. В ноябре канадская инфляция лишь слегка замедлилась, однако ключевые показатели ценовых давлений продолжили расти, потенциально снижая вероятность паузы в цикле повышений процентной ставки.
По данным Statistics Canada, индекс потребительских цен (consumer price index – CPI) в прошлом месяце показал годовое увеличение на 6.8%, превысив прогнозы экономистов о 6.7% и оказавшись ниже октябрьских 6.9%. По сравнению с предыдущим месяцем индекс увеличился на 0.1%, в то время как эксперты не ожидали никаких изменений.
Согласно результатам отчёта, ценовые давления остаются высокими даже с учётом того, что экономика замедляется и более высокая стоимость кредитования снижает внутренний спрос. Стойкость инфляции может заставить руководителя Банка Канады, Тиффа Маклема снова поднять овернайт ставку в попытке восстановить ценовую стабильность.
Экономистка Citigroup Inc. Вероника Кларк указывает, что такие результаты поддерживают вероятность повышения ставки в январе ещё на 0.25%. Я также не исключаю дополнительное увеличение на 0.25% в марте. На мой взгляд, Банк Канады всё ещё считает приоритетной задачей сдерживание инфляции, и очевидно, что мы движемся не совсем в том направлений, в котором ему бы хотелось, - говорит она.
Два ключевых годовых показателя, тщательно отслеживаемых центральным банком (trim rate и core rate), в ноябре выросли до 5.15%, последовав за октябрьскими пересмотренными 5.1%. Колебания базовой инфляции в районе 5% и выше намекает на возможность дальнейших повышений процентной ставки, и никто не говорит об этом, - подчеркнул Дуглас Портер, главный экономист ВМО. Тот факт, что многие показатели базовой инфляции всё ещё превышают этот порог, является чётким признаком стойкого ценового давления.
С учётом сезонных колебаний CPI вырос на 0.4%, что несколько ниже 0.6%, зафиксированных в октябре.
Главными двигателями инфляции в прошлом месяце стали жильё и продукты. Стоимость обслуживания процентов по мортгиджам выросла на 14.5%, показав крупнейший скачок с февраля 1983 года, в то время как индекс ренты увеличился на 5.9%, так как более высокие процентные ставки добавили препятствия на пути к домовладению. Цены на продукты питания в магазинах поднялись на 11.4% по сравнению с годом ранее, последовав за повышением на 11% в октябре. После данного отчёта трейдеры повысили вероятность с 50 до 75% ещё одного повышения ставки на 0.25%.
Как вы могли заметить, прогнозы меняются каждую неделю, но что же выбирать сегодня тем, кто обновляет свой мортгидж или оформляет новый ипотечный кредит при покупке или рефинансировании недвижимости?
Наиболее популярным сроком мортгидж контракта в Канаде является 5 лет. Однако, в моменты неопределенности, неплохой стратегией выбора мортгиджа может стать кратко- или среднесрочный контракт на 2-3 года. Это позволит перейти на более низкие ставки в момент возобновления и не платить сегодняшние высокие проценты все 5 лет.
Несмотря на растущие ставки, многие клиенты продолжают выбирать мортгиджи с плавающими процентами, прогнозируя снижение ставок и выигрыш в долгосрочной перспективе. Кроме того, такой тип мортгиджа позволяет разрывать контракт раньше срока с гораздо меньшими штрафами по сравнению с фиксированной процентной ставкой.
Еще одним интересным решением может стать комбинированный мортгидж, включающий амортизируемую часть и часть, по которой можно выплачивать только проценты. Такой вариант может подойти заемщикам, которые в этом году возобновляют свой мортгидж контракт и столкнутся с существенным увеличением ставки и выплат.
Как вы видите, финансовая индустрия не стоит на месте, и мы активно адаптируемся к новым условиям и предлагаем клиентам определенные решения даже в период крайней неопределенности!