Цены на недвижимость: падение или передышка перед новым взлётом?

Общеизвестна высокая привлекательность Канады в целом и Торонто с его окрестностями в частности (GTA) как одного из наиболее экономически развитых и безопасных уголков мира с довольно высоким уровнем жизни. Практически все иммигранты рано или поздно оседают либо в самой GTA, либо поблизости от неё. Существенным фактором является также приток новых жителей, переезжающих в Онтарио из других провинций Канады. Большинство этих «внутренних переселенцев» также обустраивается поближе к Торонто или непосредственно в нём. И именно эти факторы, а не пресловутые инвесторы из азиатских стран были в последние годы основными причинами существенной нехватки жилья и как следствие - уверенного роста цен в Торонто и GTA.

Однако нынешней весной, а точнее - с середины мая, мы имели возможность наблюдать на рынке недвижимости любопытное явление, причиной которого стал вовсе не экономический или политический, а именно "человеческий" фактор.

Вместо обычного оживления в начале апреля рынок недвижимости в этом году «проснулся» почти на полтора месяца раньше - в начале февраля. И как все предыдущие годы, количество покупателей в несколько раз превышало число ещё не до конца вышедших из зимней спячки продавцов. В апреле мне неоднократно приходилось участвовать в торгах, когда на один дом, бывало, регистрировалось до 15 покупателей! Разумеется, такая ситуация не могла не привести к весьма серьезному росту цен - в отдельных случаях они вырастали на 30% по сравнению с прошлогодними. Но удивительным образом это устраивало все стороны: продавцы радовались неожиданным доходам, покупатели - выигранным сделкам, банки - проданным ссудам на недвижимость (мортгичам), а брокеры – заработанным комиссионным.

Глядя на этот ажиотаж, матёрые финансовые аналитики кивали головами и рассуждали о том, что рынок жилья, конечно, перегрет, но поводов для паники как будто нет. Мол, экономические показатели у нас в норме, безработица на низком уровне, финансы тоже в порядке, а в столь существенном росте цен виноваты агрессивные иностранные инвесторы. И вообще, по ценам нам ещё далеко до Лондона, Нью-Йорка, Шанхая с Мумбаем и даже Мельбурна. А ведь мы же всё-таки Канада, как никак!

В общем, всё бы было бы и нормально, весенняя лихорадка, как и в предыдущие годы, уже постепенно затихала к лету. Баланс покупателей и продавцов начал выравниваться, а количество сделок - уменьшаться, как вдруг с ясного (хотя и не совсем) неба грянул настоящий гром. Многие из тихо сидящих по своим домам и квартирам граждан, вовсе не планировавших что-либо продавать в этом году, вдруг почему-то не смогли спокойно перенести вида табличек SOLD in ONE DAY или SOLD $200,000.00 OVER ASKING, вызывающе стоящих перед домами своих радостных соседей, и массово ринулись на уже остывающий рынок недвижимости в надежде не упустить свой шанс. И, если верить статистике, количество желающих продать свою недвижимость в мае на 32% превысило количество домов, выставленных на продажу в апреле. Но, увы, чудес не бывает! Особенно редки они в странах победившего рыночного капитализма. В чем нам всем и пришлось в очередной раз убедиться.

В середине мая рыночная ситуация резко развернулась на 180 градусов. Вторая волна продавцов, словно цунами, неожиданно накрыла уже успокаивающийся рынок. Последние из оставшихся покупателей, готовых продолжать участие в многооферных сражениях за недвижимость и платить выше обозначенной цены, вначале обомлели от такой неожиданности, а затем, обескураженные внезапно обрушившейся на них лавиной предложений, решили отступить и осмотреться... Рынок встал. Объёмы продаж резко упали. Однако главные виновники ситуации - продавцы из второй волны всё ещё лелеяли надежды на хорошую прибыль и не сдавали своих позиций. Примерно через месяц, в конце июня, многие из них всё же покинули рынок. Кое-что было продано, так как жизнь в огромном мегаполисе невозможно остановить, но продано с некоторой коррекцией цен в сторону снижения. Так в среднем стоимость домов в пределах $1,5 млн. уменьшилась примерно на $200К, а в некоторых случаях даже больше. Многие цены и вовсе вернулись к показателям января этого года.

Сейчас можно говорить о смещении объёмов продаж в сторону более доступного сегмента - недорогих кондо, таунхаузов или домов, находящихся на периферии так называемых "дорогих" районов. Судя по всему, рынок потихоньку восстанавливает своё сезонное дыхание и в конце августа можно ожидать его привычного оживления.

Месторасположение недвижимости будет по-прежнему являться основным фактором, определяющим её цену, но акцент по объёмам продаж сместится при этом в сторону более доступного жилья. Однако вряд ли стоит ожидать какого-либо существенного роста цен на Freeholds в ближайшие 3-4 месяца, а по объектам недвижимости, цены на которые особенно выросли этой весной, так и до весны следующего года.

Банки по-прежнему оперируют более чем привлекательными ставками на ипотеку и даже недавнее повышение ключевой ставки Банка Канады на 0.25% свидетельствует о том, что правительство страны весьма уверенно в стабильности и позитивной динамике текущей экономической ситуации.

Надо отметить, что произошедшая коррекция на рынке недвижимости, безусловно, положительно повлияла на ситуацию, в которой до этого находились покупатели. Количество так называемых “аукционов” практически сошло на нет, выбор предложений существенно расширился и, что очень важно, появилась возможность искать компромиссы не в сторону повышения, а в понижении заявленной продавцом цены.

Сошлюсь также на мнение ещё одного эксперта в сфере недвижимости. Вот как оценивает нынешнее положение Брэд Лэмб (Brad Lamb): «Что касается ситуации «возврата здравомыслия», то, разумеется, некоторая часть доходов в этой сфере бизнеса в данный момент утрачена. Но все мои наблюдения свидетельствуют о том, что люди по-прежнему любят и очень ценят Торонто. Сами посудите: сегодня здесь рекордно низкий уровень свободных офисных площадей (4%); рекордно низкий процент свободного жилого фонда (менее 1%); цены на аренду жилья постоянно растут, как благодаря эффективной экономике увеличивается и ставка Банка Канады; в процессе строительства находятся миллионы квадратных метров новых офисных помещений; наблюдается низкая инфляция, а ежегодный экономический рост составляет 2%. Прибавьте к этому также превосходный рынок труда. В общем, это отнюдь не те обстоятельства, которые способствуют падению цен на недвижимость. Поэтому нынешняя ситуация, обусловленная государственной поддержкой, вряд ли продлится долго, и цены на недвижимость в Торонто и GTA в ближайшее время снова будут возрастать».

Более подробно со статистическими данными и предметным анализом ситуации на рынке недвижимости вы можете ознакомиться на нашем вебсайте www.BestCanadaHome.ca. Там же можно отыскать много полезной информации, связанной с продажей или покупкой недвижимости, калькуляторы для расчёта платежей по ипотеке, размеры налога на покупку недвижимости (Land Transfer Tax) и, конечно, адреса всех объектов недвижимости, выставленные сегодня на MLS, включая банковские продажи и Power of Sale.