Что ожидать от рынка недвижимости в 2023 году

Наступил новый год и сегодня я хотел бы попробовать спрогнозировать то, как будет вести себя рынок недвижимости Торонто в наступившем году. Как я уже рассказывал в своих предыдущих статьях, есть различные факторы, влияющие на рынок. Некоторые из них непосредственно влияющие на баланс спроса и предложений, такие как темпы строительства и увеличение численности населения не могут меняться быстро, для их изменения требуются годы - это так называемые долгосрочные факторы. Другие же, такие как возможность дешёвого кредитования и всевозможные государственные регулирования - это краткосрочные факторы, способные менять рынок в ту или другую сторону довольно быстро.

Сегодня долгосрочные факторы явно указывают на то, что цены будут расти. Иммиграция сегодня на рекордно высоком уровне, а темпы строительства, которые и так были не достаточны в последнее десятилетие, сегодня упали до вообще катастрофической отметки. Девелоперы, планировавшие выйти в продажи в 2022 году в большинстве своём отложили проекты до лучших времён так как сильное подорожание строительных материалов, поднявшиеся зарплаты рабочих, дорогое кредитование, увеличенные городскими властями сразу на 49% Development Charges для нового строительства и необходимость соблюдать введённые дополнительные условия строительства привели к тому что стоимость строительства взлетела до небес и для того чтобы проект был рентабельным новостройки надо продавать по довольно высоким ценам, иначе проект просто не имеет смысла. В тоже время из-за высоких ставок кредитования покупатели взяли паузу, соответственно по новым ценам быстро продать 75% проекта, необходимые для получения финансирования на строительство, сегодня очень тяжёлая задача и начинать новые проекты очень опасно, так как если не удастся продать проект быстро придется откладывать строительство, а это приведёт к ещё большим расходам и проект может стать нерентабельным.

Из всех планировавшихся к выходу в 2022 году проектов в продажу вышло от силы 10% - это проекты крупных девелоперов которые имели возможность не использовать кредитование полностью или использовать его лишь частично, заранее оплатив строительные материалы и т.д. Сегодня нет предпосылок тому что ситуация изменится в ближайшее время. В действительности выход такого ничтожного количества проектов - это полная катастрофа для для принятой в 2021 году правительственной программы направленной на то, что бы в следующее десятилетие построить такое количество жилья, которое смогло бы сбалансировать спрос и предложения.

Очередная попытка правительства провалилась уже в который раз. Понятно, что если вовремя не начать проект, то примерно через 4 года, а это средний срок строительства многоквартирных комплексов, не будет готовых квартир. Это значит что в будущем мы неминуемо столкнёмся с ещё большей нехваткой недвижимости чем в предыдущие годы и, как следствие, как только спрос вернется на рынок рост цен неизбежен. Это то, что нас ждёт впереди в долгосрочной перспективе.

Однако я не думаю что в ближайшие месяцы рынок может существенно измениться. Сильно поднявшиеся ставки кредитования пока не очень справляются с инфляцией и хотя инфляция и опустилась на полтора процента от максимальных показателей середины прошлого года, этого явно не достаточно. Экономика пока не впала в рецессию, а балансирует где-то на грани и центральный банк Канады посчитал возможным ещё немного поднять процентную ставку. В январе этого года она была поднята на 0.25%. С большой вероятностью это уже последнее поднятие ставки, но всё же остаётся риск ещё одного незначительного поднятия весной. По моему мнению, далее последует некоторые затишье, а с осени 2023 года ставка начнёт понижаться. Это не будет резкое понижение, скорее всего опускать процентные ставки будут понемногу. В итоге к середине 2024 года ставка должна составлять около 3.0%.

Касательно цен на недвижимость, я думаю они останутся приблизительно на сегодняшнем уровне в течении первого и второго квартала 2023 года, далее цены начнут понемногу отыгрывать назад, при этом вероятность того что в 2024 году мы столкнёмся с сильным подорожанием цен на недвижимость на сегодня очень велика, так как на рынок неминуемо вернётся так называемый отложенный спрос, скопившийся за два года, а это огромное количество покупателей.

За 2022 год очень сильно подорожала аренда, так как многим, кто раньше планировал покупку, из-за высоких ставок кредитование стало недоступно и им приходится довольствоваться арендой. Статистика показывает что сегодня в ренте живёт рекордное количество канадцев. Ситуацию с арендой также усугубило то, что после окончания пандемии в страну въехало огромное количество студентов и временных рабочих, а приезжающие это именно потенциальные арендаторы квартир. Я уверен что в 2023 году подорожание аренды во всех сегментах рынка продолжится и ситуация, когда стоимость аренды односпальной квартиры в хорошем районе города будет более трёх тысяч долларов в месяц уже не за горами.

Фактором, который мог бы резко изменить рынок, могло бы быть изменение сроков амортизации моргиджей с 25 до скажем 40-45 лет, это бы моментально перевело рынок недвижимости в горячую фазу. И хотя этот вопрос поднимался в правительстве в середине прошлого года, на сегодня он как-то отошёл на второй план и я думаю что эти изменения не будут введены в ближайшее время. Правительство прекрасно понимает что изменение сроков амортизации моргиджа при сильной нехватке предлагаемой к продаже недвижимости моментально приведёт к очень серьёзному росту цен, а этого они не хотят. В то же время если высокие ставки кредитования останутся дольше, чем предполагается сегодня, то строительная индустрия полностью умрёт, потянув за собой все сопутствующие отрасли, а это уже чревато катастрофическими последствиями для экономики страны. Моё мнение: правительству рано или поздно все-таки придется изменить сроки амортизации моргиджей, но сегодня это козырная карта, которую они будут придерживать до последнего.

Высокие арендные ставки и отсутствие рент контроля на новую недвижимость понемногу возвращают на рынок инвесторов, покупавших проекты на стадии котлована. Я не могу сказать что они вернулись на рынок массово, но положительная тенденция сегодня уже ощутима. Если в конце лета прошлого года рынок новостроек Торонто был практически мёртвым, то сегодня ситуация уже другая. Тем же инвесторам, которые всё ещё сомневаются и ждут не случится ли коллапс, я хотел бы напомнить, что инвестиции в недвижимость - это долгосрочные инвестиции, вкладывая сегодня деньги в те немногие проекты выходящие в продажу вы вкладываете в продукт, который будет готов через 4-5 лет. То есть в то время когда мы ожидаем самый пик нехватки недвижимости и низкие ставки кредитования, так как после периода высоких ставок всегда наступает период когда для стимуляции экономики государству приходится держать минимальные ставки. Так что если вы играете в долгую и не планируете быстрой перепродажи контракта на строительство, сегодня можно смело вкладываться в те немногочисленные pre-construction проекты в Торонто которые выходят в продажу. Я бы советовал выбирать те проекты где сроки строительства 5 лет и больше.

Сегодняшний кризис недвижимости неминуемо в будущем приведёт к тому что в Торонто мы увидим тоже самое что произошло в Нью Йорке после кризиса 2008 года, когда на несколько лет было заморожено практически всё строительство и после выхода из кризиса, когда покупатель вернулся на рынок, всё, что предлагалась к продаже было молниеносно раскуплено, а далее покупать просто было нечего. В итоге сегодня стоимость аренды односпальной квартиры в хорошем проекте в Манхеттене начинается от пяти тысяч американских долларов, а чтобы купить такую недвижимость потребуется не меньше полутора миллионов.

До 2003 года я жил и работал в Нью Йорке и продолжаю постоянно следить и анализировать нью-йоркский рынок. Рынок Торонто всё время позади рынка недвижимости Нью Йорка приблизительно на 10, так что я практически не сомневаюсь что те цены, которые мы видим в Нью Йорке сегодня, это цены, которые будут в Торонто в начале следующего десятилетия.