Почему Трюдо и его кабинет не могут решить жилищный кризис

Почему Трюдо и его кабинет не могут решить жилищный кризис

Ипотечная азбука

По словам бывшего заместителя премьер-министра, жилищный кризис в Канаде является результатом десятилетий плохой политики, возникшей из-за того, что в 1980-х годах федеральное правительство отдало этот вопрос на усмотрение провинций.

Бывший заместитель премьер-министра Шейла Коппс заявила в интервью Bloomberg, что, когда Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) занималась строительством жилья, в жилищное строительство, а также в жилищную политику и стратегию вкладывался значительный объем национальных инвестиций. «Решение, принятое еще в 1987 году, о прекращении жилищного строительства на федеральном уровне привело к 30 годам недостроенного жилья, а также к 30 годам отсутствия полноценного анализа качественной государственной политики в сфере жилья», — сказал Коппс. «Я думаю, что это большая проблема».

По словам Коппс, которая занимала должность заместителя премьер-министра от либеральной партии в 90-х годах, жилищная политика в 70-х годах привела к тому, что национальное правительство более непосредственно участвовало в строительстве жилья, включая строительство жилья для пожилых людей и коренного населения. По словам Коппс, ситуация изменилась в 80-х годах, когда правительства провинций взяли на себя жилищную политику.

В то время как правительства некоторых провинций, таких как Квебек, решили выделить финансирование на социальное жилье, Коппс сказала, что большинство других этого не сделали. «Когда провинциальные правительства получили деньги (предназначенные для жилья), многие из них фактически не тратили их на жилье», - сказала она. С этого периода, по ее словам, федеральное правительство не занималось жилищным строительством до 2017 года, когда либеральное правительство во главе с премьер-министром Джастином Трюдо попыталось «вернуться в жилищную игру». Коппс сказала, что этот шаг должен был ознаменовать начало сотрудничества для решения проблем нехватки и доступности, от которых в настоящее время страдают канадские города. «Сейчас, пять лет спустя, мы все еще наблюдаем проблему, которая возникла с тех пор, как мы подписали соглашение о строительстве жилья еще в 1987 году», — сказала Коппс. «Национальное правительство должно присутствовать за столом переговоров, чтобы решать проблемы, и оставлять этот вопрос на рассмотрение 10 провинций и трех территорий — не всегда правильный путь».

В дополнение к строительству домов для увеличения предложения, Коппс сказала, что федеральная жилищная стратегия должна также предусматривать способы стимулирования миграции из наиболее густонаселенных районов Канады. «Еще одна вещь, на которую нам нужно обратить внимание, — это цены на жилье в сельских и отдаленных районах по сравнению с городскими районами и то, как мы можем стимулировать людей передвигаться. Во время пандемии мы поняли, что не обязательно всем жить в центре Торонто», — сказала она. «Есть много возможностей заставить людей задуматься о миграции в другое место и, возможно, получить дополнительную выгоду за зарегистрированный инвестиционный план домовладения. Эти вещи должны быть встроены в мышление, и для этого вам действительно необходимо иметь национальное правительство, которое занимается не только строительством жилья».

Жилищный кризис может быть решен относительно быстро в исторической перспективе, как только Оттава осознает тревогу канадцев по решению этой одной из самых фундаментальных проблем. После Второй мировой войны Оттава построила около миллиона недорогих «домов победы» и вновь предоставила деньги и землю, чтобы помочь разместить волны иммигрантов с середины 1960-х до середины 1980-х годов. Что касается частных застройщиков, то 50 лет назад они заменяли односемейные дома многоквартирными домами и малоэтажными многоквартирными домами на 12–16 квартир. Но сегодня миллионы канадцев фактически выдавлены из рынка жилья.

Жилищный кризис «коренится в пренебрежении федеральным правительством доступного жилья на протяжении десятилетий», пишут профессора рынка жилья Кэролин Уитцман и Александра Флинн в отчете о необходимых действиях со стороны федеральных властей.

Тем временем частные застройщики начали заменять (и продолжают заменять) частные дома на более крупные и дорогие, не предусматривающие дополнительного жилья. Они также построили роскошные квартиры, недоступные обычным канадцам. Этой практике способствовало муниципальное зонирование, которое ограничивало строительство многоквартирных домов во многих городских округах. Таким образом, в Канаде сейчас ежегодно строится меньше жилья, чем в начале 1970-х годов, когда у нас было половина сегодняшнего количества населения.

Сейчас есть районы Большого Торонто (GTA), которые менее населены, чем два поколения назад. Градостроители определили участки жилых кварталов в GTA, которые рассчитаны на более высокую плотность населения. Это районы с наполовину заполненными школами, малоиспользуемыми парками и развлекательными центрами.

Со своей стороны, Оттава не смогла достичь таких же амбициозных целей как в области иммиграции, в области адекватного размещения вновь прибывших. Правительство делает это, зная, что GTA и районы Большого Ванкувера в Британской Колумбии переживают стремительный рост цен на жилье после окончания Великой рецессии и что маниакальная покупка домов в эпоху пандемии привела к еще большему росту цен и арендной платы по всей стране.

Текущая средняя арендная плата за квартиру с двумя спальнями составляет 3,918 долларов в Ванкувере и 3,370 долларов в Торонто. Это побочный эффект от растущих цен на жилье на рынок аренды. По оценкам CMHC, Канаде потребуется дополнительно 3,5 миллиона домов сверх текущих темпов жилищного строительства, чтобы восстановить доступность рынка к 2030 году. Для достижения этой цели нам нужно строить более 600,000 дополнительных домов в год. Но нынешние темпы строительства новых домов составляют всего 275,000 домов в год. И многие из этих новых домов не являются доступным жильем.

Правительство Трюдо заявляет, что выделит более 82 миллиардов долларов на жилищные программы в течение 10 лет. Но 8,2 миллиарда долларов в год в течение десятилетия — это слишком мало и слишком медленно, чтобы обеспечить немедленное решение, в котором нуждаются канадцы. Это составляет всего лишь 3,3 процента стоимости существующего жилого фонда Канады в 3,8 триллиона долларов. Нам необходимо примерно удвоить нынешнее предложение жилья в Канаде только для канадцев с низкими доходами, примерно до 1,5 миллиона единиц, хотя это просто приведет нас в соответствие со средними показателями стран большой семерки.

В 2019 году правительство Трюдо сделало право на жилье законом страны. Пришло время воплотить этот закон в жизнь. Отдача от громогласного подхода правительства Трюдо к заботе о детях, энергетике и промышленному развитию носит долгосрочный характер, и выгоды могут быть нематериальными. Напротив, если бы Оттава поручила CMHC оперативно профинансировать строительство доступного жилья на миллиарды долларов (роль, которую CMHC играл раньше), результатом стали бы финансово осязаемые активы. Этот новый жилищный фонд вырастет в цене, одновременно обеспечивая значительное облегчение жилищного кризиса в краткосрочной перспективе.

Как и в случае с нехваткой жилья в прошлом, этот кризис требует от федералов играть ведущую роль. У федерального правительства есть львиная доля фондов, земли, налоговых льгот и морального давления на провинции, муниципалитеты, коммерческих застройщиков и некоммерческие организации, чтобы стимулировать национальный проект достойного доступного жилья. Мы можем согласиться с утверждением министра жилищного строительства Шона Фрейзера о том, что ответом на жилищный кризис в Канаде не является новый политический брендинг. Тем не менее, было бы неплохо, если бы у федерального правительства был план.

Это звучало многообещающе, когда г-н Фрейзер, назначенный на пост министра жилищного строительства 26 июля, изложил некоторые соображения правительства по поводу увеличения предложения жилья – и даже сказал, что, по его мнению, правительство думает об ограничении быстро растущего числа иностранных студентов, приезжающих в Канаду. Но затем он вдруг заявил, что решение по этому поводу сейчас «преждевременно». Проблема в том, что г-н Фрейзер путает понятия «преждевременно» и «просрочено». Федеральные власти упустили возможность ограничить и сократить эти цифры в этом учебном году.

Отметим здесь, что г-н Фрейзер совершенно прав, когда говорит, что нам следует быть осторожными и не «как-то обвинять иммигрантов в жилищных проблемах, над которыми в Канаде работали несколько десятилетий». Это абсолютно верно. Мы должны винить правительство. Им не удалось правильно выявить проблему и разработать реальный план.

Иммиграция сама по себе не является причиной проблемы: это в целом хорошо для Канады, а иностранные студенты могут быть особенно полезны. Но правительства, как федеральные, так и провинциальные, поощряли рост числа студентов, особенно иностранных студентов, не планируя политику, направленную на обеспечение их жильем. Быстрый рост населения оставался незамеченным, поскольку это был не просто рост числа постоянных иммигрантов. Число временных жителей резко возросло. В 2015 году в стране обучалось 352,325 иностранных студентов. В 2021 году это число составило 617,250. В следующем, 2022 году, это число составило 807,260. Но студенческих общежитий и квартир, сдаваемых в аренду около кампусов, не стало намного больше.

Теперь, по оценкам CMHC, Канаде необходимо построить в общем 5,8 миллиона домов к 2030 году, чтобы жилье стало более доступным. Является ли это реалистичным, сможет ли либеральное правительство хотя бы частично решить данную проблему и куда будут двигаться цены на жилье – вопросы риторические. Но проблема жилья становиться все более острой и будет только усугубляться, если федеральное правительство не начнет уже наконец действовать, а не обещать манну небесную через 20-30 лет.

Автор

Михаил Тульченецкий, Amp

Денис Державец, Amp

Контакты

204 - 2180 Steeles Avenue West, Concord, ON, L4K 2Z5, Canada

Toll-Free: 1-855-761-7001

www.mortgagelegko.com

ЗАДАЙТЕ АВТОРУ ВОПРОС

Расскажите друзьям о "Почему Трюдо и его кабинет не могут решить жилищный кризис"