Пауза от Банка Канады – как отреагирует рынок недвижимости?
ипотечная азбука
Большинство существующих и потенциальных владельцев недвижимости в Канаде сегодня задаются вопросом – остановился ли рост ставок по ипотеке и когда наступит оптимальное время для покупки-продажи недвижимости.
В последние несколько месяцев рынок недвижимости замер в ожидании. Покупатели надеются на дальнейшее снижение цен, а продавцы на восстановление активности, спроса и роста цен.
Жизнь не стоит на месте и на рынке накапливается так называемый отложенный спрос. Создаются новые семьи, люди меняют работу и место жительства, продолжается существенный приток иммигрантов.
В середине октября мы посетили крупнейшую в Канаде конференцию профессионалов мортгидж индустрии. На ней присутствовали представители крупнейших банков и выступали ведущие экономисты финансового сектора. Одним из наиболее интересных событий стало выступление ведущего экономиста CIBC World Markets, Бенджамина Тала. По его мнению, Банк Канады скорее всего уже закончил цикл повышения ставки и следующим движением станет снижение во второй половине 2024 года. Тал прогнозирует постепенное снижение ключевой ставки с сегодняшних пяти до трех процентов в 2025 году. Тал отмечает, что недостаточные темпы строительства, быстрый прирост населения (в основе которого лежит иммиграция) и отложенный спрос в комбинации со снижением ставок, с большой вероятностью приведут к очередному циклу резкого роста цен на канадскую недвижимость в течении 6-12 ближайших месяцев.
Мортгидж конференция проходила в Торонто с 14 по 16 октября, а Банк Канады провел свое очередное заседание 25 октября на котором оставил ставку без изменения на уровне 5%.
Прежде чем мы проанализируем данное решение, хотелось бы напомнить, как резко изменялась ставка Банка Канады за последние полтора года.
2 марта 2022 г.: Оставив ставку по кредитам овернайт на уровне 0,25 процента на два года во время пандемии COVID-19, Банк Канады повысил процентные ставки на 25 базисных пунктов до 0,50 процента. Решение о повышении ставок было принято из-за роста инфляции на фоне роста цен на нефть и сырьевые товары, связанного с внезапным вторжением России в Украину.
13 апреля 2022 г.: Повышение на 50 базисных пунктов довело ставку по кредитам овернайт до одного процента.
1 июня 2022 г.: Повышение на 50 базисных пунктов привело к повышению ставки по кредитам овернайт до 1,50 процента. Банк Канады заявил, что решение было принято после того, как инфляция в Канаде достигла 6,8% в апреле, что значительно превышает целевую ставку банка.
13 июля 2022 г.: Банк Канады повысил ставки на 100 базисных пунктов до 2,50 процента — это крупнейшее единовременное повышение ставок за более чем два десятилетия. Инфляция превысила 8%.
7 сентября 2022 г.: Банк Канады повысил ключевую ставку на 75 базисных пунктов, в результате чего ставка по кредитам овернайт достигла 3,25 процента. Центральный банк отметил, что геополитическая напряженность, ослабленный спрос со стороны Китая и ограниченный канадский рынок труда будут продолжать способствовать инфляции, которая составляла тогда 7,6 процента.
26 октября 2022 г.: Банк Канады повысил ставки еще на 50 базисных пунктов, в результате чего ставка по кредитам овернайт достигла 3,75 процента. Инфляция сохранялась, хотя центральный банк также заявил, что недавняя серия повышений начала проявляться в снижении жилищной активности в стране и смягчении расходов домохозяйств и бизнеса.
7 декабря 2022 г.: Центральный банк повысил ставки еще на 50 базисных пунктов, в результате чего ставка по кредитам овернайт достигла 4,25 процента – самого высокого уровня с января 2008 года. Банк Канады указал на более высокий, чем ожидалось, валовой внутренний продукт Канады в третьем квартале. и почти исторический низкий уровень безработицы как два показателя, которые будут способствовать поддержанию высокого уровня инфляции в 2023 году.
25 января 2023 г.: Банк Канады снова повысил ставки, увеличив их на 25 базисных пунктов, доведя ставку по кредитам овернайт до 4,50 процента. Это повышение было меньшим, чем предыдущее, поскольку центральный банк отметил, что инфляция снижается во всем мире.
8 марта 2023 г.: Наконец, в ситуации с процентными ставками в Канаде наступил момент паузы. Банк Канады решил сохранить ставки без изменений и оставил ставку по кредитам овернайт на уровне 4,50 процента. Центральный банк заявил, что экономический рост Канады застопорился в четвертом квартале прошлого года. Он прогнозировал, что экономический рост продолжит замедляться в ближайшие кварталы, и это приведет к ослаблению инфляционного давления.
12 апреля 2023 г.: Банк Канады занял выжидательную позицию и снова сохранил ставку на уровне 4,50 процента. Пауза в решениях центробанка привела к резкому всплеску активности и росту цен на рынке недвижимости, который стагнировал на протяжении второй половины 2022 и первых месяцев 2023 года.
7 июня 2023 г.: После двух пауз подряд Банк Канады повысил ставку по кредитам овернайт на 25 базисных пунктов до 4,75 процента. Этот шаг был обусловлен в основном ростом инфляции до 4,4 процента, первым увеличением за 10 месяцев, а также более сильным, чем ожидалось, экономическим ростом в первом квартале года. Банк также с осторожностью относился к росту активности на рынке жилья.
12 июля 2023 г.: Еще одно повышение на 25 базисных пунктов довело банковскую ставку по кредитам овернайт до пяти процентов. Банк Канады указал на напряженный рынок труда и возросшую активность на рынке жилья как на риски дальнейшей инфляции.
6 сентября 2023 г.: Банк Канады сохранил ставку по кредитам овернайт на уровне пяти процентов. Центральный банк указал на общее снижение инфляции, несмотря на ее повторное ускорение до 3,3 процента в июле.
25 октября 2023 г.: Банк Канады сохранил ключевую процентную ставку на стабильном уровне в пять процентов, но не исключил будущего повышения ставок, поскольку его последние прогнозы показывают, что инфляция останется высокой в краткосрочной перспективе.
Несмотря на заявления Банка о готовности снова прибегнуть к повышению ставок для контроля инфляции, многие макроэкономические эксперты склоняются к мнению, что следующим движением станет снижение ставки.
Более того, два видных эксперта предсказывают, что предстоящая экономическая слабость приведет к более агрессивному снижению ставок, которое рынок сейчас упускает из виду. Хотя центральный банк не указал, когда он начнет снижать ставки, многие продолжают прогнозировать, что снижение ставок начнется только к концу 2024 года. Основатель Devlin Capital Эд Девлин заявил Bloomberg, что он делает ставку против этого настроения. «Рынок не всегда прав. Я думаю, что рынок ошибается», — сказал он. Девлин отметил, что, по его мнению, Банк Канады снизит ставки в не столь отдаленном будущем, поскольку, по его словам, денежно-кредитная политика как в Канаде, так и в США слишком ограничительная.
Известный экономист Дэвид Розенберг, основатель и президент Rosenberg Research, также заявил, что согласен с оценкой Девлина. «Они уже загнали инфляционного джина обратно в бутылку», — отмечает он. Розенберг указал на частично отрицательные показатели ВВП Канады во втором квартале и признаки отсутствия динамики в третьем квартале как на доказательство того, что «рецессия уже началась». «Если убрать из индекса потребительских цен такую составляющую как процентные ставки по ипотечным кредитам, инфляция в Канаде приближается к цели», — пояснил он. «Банку Канады на самом деле следовало бы задуматься о снижении ставок, но высокомерие мешает им это сделать», — добавил он. Розенберг считает, что в этой экономической ситуации Банку Канады придется действовать быстро. «Ставки будут снижаться гораздо быстрее и сильнее, чем прогнозируют рынки сейчас», — предупредил он.
Здесь мы еще раз хотим вернуться к словам Бенджамина Тала о том, что как только наступит длительная пауза, и тем более начнется снижение ставок Банком Канады, ситуация на рынке недвижимости может кардинально изменится и цены вновь начнут расти.
Для тех, кто сегодня задумывается о покупке недвижимости и имеет для этого финансовые возможности, вероятно сложилась хорошая ситуация купить с большим дисконтом перед следующим циклом роста цен. При этом некоторые наши клиенты, имеющие финансовую подушку безопасности, стали вновь склонятся к выбору мортгиджа с плавающими процентами, в надежде на снижение ставок в следующем году.