Сколько стоит и как купить квартиру в доминиканском раю
Спрос на недвижимость в Доминикане бьёт все рекорды, все выходящие в продажу проекты продаются молниеносно, а цены растут прямо на глазах. В этой статье я хочу рассказать вам, как купить тут недвижимость, сколько для этого понадобится денег и какие есть возможности кредитования, а также на какой доход от краткосрочной аренды владельцы недвижимости могут рассчитывать в то время, когда не используют её сами.
Итак, вы задумались о покупке недвижимости в Доминиканской Республике.
С чего начать?
Посмотреть все предлагаемые к продаже проекты можно на нашем веб-портале. Если вы впервые на портале, то, чтобы иметь полный доступ к сайту и видеть цены, планировки, условия депозита и другую информацию по проекту, вам нужно будет зарегистрироваться и создать свой пароль. Незарегистрированные пользователи видят лишь поверхностную информацию.
Далее я рекомендую назначить встречу. Это можно сделать, нажав кнопку “Записаться на консультацию” или “Book appointment”, в зависимости от того, в какой версии сайта — русскоязычной или англоязычной — вы находитесь.
Вы выбираете удобный для вас день и время, и можете выбрать онлайн-встречу, встречу в нашем офисе в Ричмонд Хилле или по телефону, и я вам подробно расскажу все нюансы и процесс покупки, а также мы подберём проект, наиболее подходящий под ваш бюджет и желания.
Сколько денег вам понадобится и в какие сроки?
После выбора квартиры и подтверждения её девелопером проекта у вас есть 24 часа, чтобы внести платёж за резервацию. Обычно это 5,000 долларов США, и они входят в стоимость квартиры. Далее мы отправляем все ваши документы в юридическую компанию Crescent Law, которая представляет интересы наших клиентов в Доминикане. Стоимость полного сопровождения сделки, включая подготовку и проверку pre-construction контракта, регистрацию его в регистрационной палате, а также оформление недвижимости в собственность по окончании строительства, составляет полтора процента от суммы покупки. При заключении контракта с юридической фирмой вы оплачиваете 60% от этих полутора процентов. Подготовка и проверка контракта занимает около трёх недель. Когда контракт готов, юрист высылает его вам на электронную почту. Его нужно распечатать, подписать и отправить курьерской почтой назад в юридическую компанию. Всё это можно сделать у нас в офисе в Ричмонд Хилле. Далее контракт подписывает девелопер, он регистрируется в регистрационной палате, и на этом сделка завершена. Юридическая компания может курьерской почтой выслать оригинал контракта вам на домашний адрес или же оставить его на хранение у себя, копию контракта вы получаете по электронной почте. По окончании строительства pre-construction контракт понадобится юристам для перевода на вас права собственности.
После того как сделка завершена, в течение недели вам нужно перечислить девелоперу первый платёж. Обычно это 20 или 25% от стоимости покупки за вычетом тех пяти тысяч, которые вы заплатили при резервации квартиры. Стандартный депозит на pre-construction сделки в Доминикане — это 20 или 25% после подписания контракта и от 35 до 45% от стоимости покупки в течение всего срока строительства. Эти платежи привязаны к этапам строительства и могут быть подстроены под удобную вам схему платежей. Кто-то предпочитает платить небольшими порциями, но часто, кому-то удобно делать крупный платёж, например, раз в полгода. Наиболее распространённой схемой являются платежи раз в 3 месяца. То есть в год вы делаете 4 платежа.
Вот как выглядят платежи по квартире, если вы покупаете сегодня просторную двухспальную квартиру в одном из лакшери комплексов Пунта-Каны за 300 тысяч, а окончание строительства — в 2027 году. (Слайд 1)
Вы платите 5,000 при резервации квартиры, далее оплачиваете первую часть услуг юриста — это 2,700 долларов. Примерно через месяц у вас будет первый платёж (25%) от стоимости покупки за вычетом уже заплаченных 5,000, и это будет 70,000. Далее в течение строительства вы должны будете сделать 10 платежей по 10,500 долларов каждый, и по окончании строительства оплачиваете последние 40% стоимости квартиры — это 120,000, а также оставшийся платёж в юридическую компанию — это 1,800 долларов. Никаких дополнительных платежей при покупке квартиры от строителя нет, при условии, что этот кондоминиум имеет CONFOTUR (это освобождение от всех налогов на 15 лет), а почти все проекты крупных девелоперов попадают под эту льготу.
На сегодня цены на квартиры на восточном побережье в зависимости от площади квартиры и проекта варьируются от 150,000 до 600,000. Соответственно, если вы покупаете квартиру за 150 тысяч, все указанные платежи в два раза меньше, а если квартиру или виллу за 600 тысяч, то платежи становятся ровно в два раза больше.
Теперь по поводу кредитования. Ипотечный кредит на квартиру возможно оформить за 3 месяца до окончания строительства, а выдан он будет в день перевода на вас права собственности. Первый вариант — это когда вы получаете кредит на оставшиеся 40%, которые вы должны заплатить девелоперу при переходе права собственности, и второй вариант — когда вы берёте 70% от оценочной цены квартиры на момент окончания строительства. Обычно стоимость квартиры на момент окончания стройки на 15%-20% выше, чем та, за которую вы её купили на этапе котлована. В итоге получается, что вы можете получить кредит на 80% от покупочной стоимости квартиры, то есть то же самое, что в США или Канаде. Вот только стоимость кредитования в Доминикане примерно на 2% дороже, чем в Канаде, так что большинство наших клиентов выплачивают доминиканскую недвижимость полностью, при необходимости получая кредитную линию или увеличивая сумму ипотечного займа на своё основное жильё.
На какой доход вы можете рассчитывать от краткосрочной аренды в то время, когда не используете квартиру сами?
Допустим, вы планируете использовать квартиру для себя около месяца каждый год. Вот два реальных примера квартир в тех же районах, где сегодня мы продаём новостройки. Причём это очень консервативный расчёт, посчитанный на основе более старых (построенных 4-5 лет назад) комплексов. Сегодня тут строятся гораздо более комфортабельные комплексы от крупных девелоперов с мировыми именами, и, конечно, аренда там будет выше. Но возьмём цифры из уже проверенной на сегодняшний день статистики.
Первый пример — это просторная двухспальная квартира в самом фешенебельном месте восточного побережья Доминиканской Республики, а именно в Кап Кане. Такую квартиру можно приобрести тут сегодня за 340 тысяч долларов США, и она будет приносить вам в год от краткосрочной аренды, которой полностью занимается менеджмент комплекса, чистыми, после вычета всех расходов, около 50,000 американских долларов в год. (Слайд 2) А с учётом 5% годового подорожания квартиры за 7 лет инвестиционного цикла (2 года строительства и 5 лет аренды) принесёт вам около полумиллиона долларов США. И это если недвижимость будет дорожать лишь на 5% в год, скорее всего подорожание будет больше. Вот то, как в процентном отношении недвижимость Доминиканы дорожала за последние 8 лет и что эксперты прогнозируют на следующие 4 года. Как видно из этого графика (Слайд 3), прогноз — это поднятие цены на 10-12% ежегодно.
И вот второй пример с более дешёвой квартирой в районе Dominicus/Bayahibe, где сегодня двухспальную квартиру в новом проекте можно приобрести дешевле 200 тысяч долларов. (Слайд 4) Ежегодный чистый доход от аренды тут чуть меньше 17,500, а общий пассивный доход от аренды и роста цены за семилетний инвестиционный цикл составит около 220,000 американских долларов.
Ну и, конечно, при покупке квартиры, помимо очень выгодного инвестирования, вы получаете место, куда приятно ездить отдыхать всей семьёй. Отдыхайте с комфортом и при этом зарабатывайте.