Фиксированные мортгидж ставки стали более выгодными?
Ипотечная азбука
Сейчас на ипотечном рынке можно наблюдать крайне странную ситуацию: канадцам легче получить более низкую ставку по фиксированному мортгиджу, чем по плавающему. Обычно всё наоборот.
Канадские заемщики привыкли платить больше за своего рода страховку при выборе пятилетней фиксированной ставки.
Однако эта дополнительная плата сегодня исчезла. К примеру, наиболее низкая в Канаде пятилетняя фиксированная ставка по застрахованному мортгиджу сейчас составляет около 2.64%. Тем временем, наиболее низкая плавающая ставка при тех же условиях равняется 2.80%.
Когда речь заходит о финансировании для хорошо квалифицирующихся заёмщиков, пятилетние фиксированные ставки не были настолько ниже плавающих уже десятки лет. В прошлый раз ипотечный рынок показал что-то подобное непосредственно перед рецессией 1990-х годов. И вот, что из этого можно извлечь.
Текущая ситуация на ипотечном рынке сильно связана с рынком облигаций, на котором инвесторы сейчас получают больше прибыли по краткосрочным займам, чем по долгосрочным.
Облигация является видом инвестиций, который представляет кредит, выданный инвестором компании или правительству на определённый период времени. Как правило, выдача денег на более длительный срок требует более высокой доходности. Это – своего рода награда кредиторам, готовым взять на себя риск длительного срока ожидания. Однако прибыль от долгосрочных облигаций может оказаться ниже доходности краткосрочных, когда инвесторы считают, что экономика начнёт замедляться (или даже столкнётся с рецессией), а процентные ставки будут падать. В результате, мы получаем то, что экономисты называют перевернутой кривой доходности.
Так до недавнего времени обстояли дела в США, где трейдеры были обеспокоены возможностью резкого замедления национальной экономики. Кривая доходности в США теперь показывает значительный рост, так как ожидается, что Федрезерв сократит ставки и это, по мнению рынков, окажет экономике необходимую поддержку.
Тем временем, в Канаде кривая доходности остаётся перевернутой. Это необязательно говорит о грядущих проблемах. Скорее, это отражает сочетание внутренних и внешних влияний.
С другой стороны, более низкие доходы по долгосрочным облигациям в США и других рынках оказывают нисходящее давление на канадские долгосрочные облигации. С начала года на Канаде отражалось до 70% событий происходящих на внешних мировых рынках, - говорит Ян Поллик из CIBC Global Markets. Тем не менее Банк Канады пока не намекал на желание сократить ставки, так как наша экономика хорошо справляется, указывает Поллик. И хотя перевернутая кривая доходности часто прогнозирует период более слабого роста, этот показатель считается намного менее надёжным предвестником реальных рецессий в Канаде, чем в США, заверяет Дуг Портер, главный экономист BMO Financial Group.
Со своей стороны, руководитель Банка Канады, Стивен Полоз, недавно заявил, что считает сегодняшнюю инверсию (переворот) кривой доходности - невинной. По его мнению, она более статична и не предвещает рецессии.
Как это связано с ипотечным рынком?
Доходность пятилетних правительственных облигаций является ключевым показателем, определяющим пятилетнюю фиксированную ставку по мортгиджам. И так как доходность пятилетних облигаций сократилась, это же произошло и с процентной ставкой по пятилетним фиксированным мортгиджам.
С другой стороны, главным фактором, влияющим на плавающие мортгидж ставки, является ключевая процентная ставка Банка Канады, которая определяет краткосрочные ставки и которая не менялась с октября 2018-го.
Однако это не продлится вечно. Согласно прогнозам Поллика, центральный банк будет вынужден сократить ставки следующей весной, так как более низкие ставки в США оказывают восходящее давление на «луни», а это замедлит экономический рост Канады.
Рынки облигаций обычно адаптируются к первому ожидаемому снижению процентной ставки приблизительно за шесть месяцев до самого сокращения. Таким образом, если Банк снизит ставку в марте или апреле, кривая доходности начнёт расти в октябре, считает Поллик.
Тем временем, Портер не ожидает изменения ставок центральным банком в ближайшее время. Согласно прогнозу ВМО, ставки останутся на текущем уровне ещё и в 2020-м.
Итог для мортгидж рынка заключается в том, что, по словам Портера, мы можем быть в этой крайне непривычной ситуации ещё некоторое время.
Как это может сказаться на канадских владельцах мортгиджей?
Если вы собираетесь оформлять новый мортгидж сегодня, очень трудно не польститься на пятилетнюю фиксированную ставку на уровне 2.64%!
Если у вас уже есть мортгидж с плавающей ставкой и не очень большим дисконтом от ставки Прайм (к примеру Прайм-0.40%, что составляет 3.55% на сегодня), вы можете перейти на более низкую фиксированную, не неся никаких расходов и вновь не проходя квалификацию. Если вы решитесь на данную смену, стоит оговорить с мортгидж брокером или банком доступные для вас варианты с более низким процентом. Также необходимо помнить, что чаще всего, банк потребует, чтобы вы подписали контракт на более длительный срок, чем оставшийся по вашему текущему кредиту. На будущее стоит также учитывать, что разрыв мортгиджа обычно означает более крупные штрафы в случае фиксированного кредита – это делает данный продукт менее привлекательным, если есть шанс переезда или рефинансирования раньше срока.
При выборе сегодня плавающего мортгиджа будьте осторожны, если вы выбираете этот вариант в надежде на снижение ставки Банком Канады в следующем году. Даже если это произойдёт, нет никаких гарантий, что ваш банк тут же понизит свою ставку Прайм и соответственно вашу ставку на ту же величину. В недавнем прошлом были прецеденты когда Банк Канады снижал свою ключевую ставку, а большие банки оставляли свои Прайм ставки неизменными или снижали их на меньшую величину.