Январское снижение ставки Банка Канады подогревает рынок недвижимости
Ипотечная азбука
Один из ведущих экономистов отмечает, что последнее снижение ставки Банка Канады, вероятно, подстегнет активность на рынке жилья, а другие эксперты подчеркивают, что все еще существует накопленный спрос, который также может положительно повлиять на рост цен на дома. Банк Канады снизил свою ключевую процентную ставку на 25 базисных пунктов (0.25%) до трех процентов 29 января, прямо перед введением тарифов со стороны США.
Главный экономист TD Bank Беата Каранчи заявила в интервью Bloomberg, что недвижимость является одной из «самых чувствительных областей» к изменениям в стоимости кредитования. «Наш рынок ипотечных кредитов структурирован так, что мы быстро реагируем, когда ставки растут. Это становится более обременительным для домохозяйств относительно быстро, гораздо раньше, чем то, что вы видите в США», — сказала она. «Точно так же, когда ставки снижаются, мы быстрее выигрываем от этих снижений ставок с точки зрения сокращения долговой нагрузки и расходов на обслуживание долга, а также возможности покупателям быстрее выйти на рынок недвижимости». Каранчи добавила, что жилье составляет бόльшую долю экономики Канады по сравнению с другими странами. Учитывая текущую торговую напряженность с США, она отметила, что любое восстановление на рынке жилья пойдет на пользу экономике Канады, несмотря на негативный эффект от Трамповских тарифов. «Так что в этом конкретном случае время восстановления рынка жилья и потребительских расходов… Это хорошее время, чтобы помочь противостоять некоторым негативным влияниям, поэтому я не думаю, что Банк Канады будет критиковать большое влияние рынка жилья на данном этапе», — сказала Каранчи.
Что касается потенциального восстановления на рынке жилья, мы наблюдаем, что вторичный рынок в Канаде немного вырос наряду со снижением стоимости мортгиджей в течение последних нескольких месяцев. Однако, если тарифы вызовут большое замедление экономики и всплеск безработицы, это может потенциально остановить восстановление на рынке жилья.
Виктор Тран, эксперт по недвижимости из компании Rathub, заявил, что, хотя рынок демонстрирует «некоторые признаки жизни», рост рыночной активности пока не оправдал ожиданий после прошлогоднего снижения ставок. По словам Трана, на спрос на рынке влияют различные факторы, включая снижение целевых показателей иммиграции, стагнацию рынка кондоминиумов и экономическую неопределенность. «Активность продаж жилья медленно растет, но есть еще много нереализованной возможности для роста. Покупатели в настоящее время имеют хорошую возможность к тому, чтобы потратить необходимое время на поиск подходящего дома, и могут делать предложения на покупку, заручась условием на получение финансирования (condition on financing) и проведением необходимых инспекций и проверок», — сказал он. «Все еще существует отложенный спрос, и рынок жилья, скорее всего, наберет значительную динамику в какой-то момент в этом году, но предсказать переломный момент сложно».
Президент и генеральный директор Royal LePage Фил Сопер также заявил, что последнее снижение ставок увеличит кредитоспособность покупателей жилья. «Январское снижение произошло как раз перед весенним рынком жилья — когда спрос обычно растет — что должно стимулировать активность покупок и продаж в предстоящие недели. Однако надвигающаяся обеспокоенность из-за высоких тарифов, вводимых правительством США, является источником неопределенности как для центрального банка, так и для потребителей», — сказал Соппер.
Независимо от влияния на рынок жилья, последнее снижение ставок является хорошей новостью для держателей ипотечных кредитов с переменной или плавающей ставкой. Они увидят немедленное снижение своих ежемесячных платежей, что обеспечит некоторое облегчение на фоне растущей стоимости жизни. Это также высвобождает часть денежных средств, которые можно использовать для других финансовых целей, таких как погашение более дорогих долгов или увеличение сбережений.
Те, у кого в настоящее время мортгиджи с плавающей ставкой, увидят, что их ежемесячный платеж станет ниже если у них плавающий (adjustable) платеж, или часть расходов на обслуживание процентов внутри платежа сократится, если у них фиксированный график выплат.
Более низкие ставки также принесут пользу тем, у кого есть кредитные линии под залог жилья (HELOC) или необеспеченные кредитные линии.
В результате каждого снижения ставки на 0,25% домовладелец с плавающим мортгиджем и платежами может ожидать, что его выплаты будут примерно на 14 долларов меньше в месяц на каждые 100,000 долларов ипотеки. Также на каждые 100,000 задолженности по HELOC, экономия составит примерно 20 долларов в месяц.
Мы также ожидаем, что фиксированные ставки по ипотеке должны немного опуститься, поскольку доходность облигаций снизилась до 2,7 процента в последний день января.
Однако, в отличие от плавающих ставок, которые следуют за изменениями от центрального банка, фиксированные проценты по мортгиджам основаны на доходности государственных облигаций, которая отражает экономические прогнозы и настроения инвесторов, объясняет Дэниел Ретази, старший вице-президент по персональному кредитованию в CIBC. «Если изменения ставок Банком Канады соответствуют ожиданиям рынка, фиксированные ставки по ипотеке вряд ли изменятся сразу же с движением ключевой ставки центробанка», — говорит он. «Фиксированные ставки ведут себя во многом как цены акций. В цену акций уже заложены ожидаемые будущие результаты компании. И так же, как цена акций отражает предполагаемые результаты бизнеса, фиксированные ставки по ипотеке следуют за тем, куда, как ожидается, движется экономика и расходы по заимствованиям», добавляет Ретази, поэтому фиксированные ставки по ипотеке могут не меняться или делать это не сразу, когда Банк Канады меняет свою ставку овернайт.
Другими словами: при сравнении пятилетних фиксированных и плавающих ставок по ипотеке фиксированная ставка является лучшим «краудсорсинговым» предположением о том, какой будет средний плавающий процент по ипотеке за эти пять лет, отмечает Дэниел Ретази.
Здесь важно отметить, что предсказывать ставки даже на 1 год сегодня дело крайне неблагодарное, что же говорить о 5 годах.
Фиксированные ставки по ипотеке начали снижаться в начале 2024 года, задолго до того, как Банк Канады начал снижать свою ключевую ставку. Это произошло потому, что рынок был уверен в грядущих снижениях от центробанка.
В условиях нестабильности многим домовладельцам сложно сделать выбор между фиксированной или плавающей ставкой. Лучший способ — обратиться за советом к опытному мортгидж брокеру, и принять решение исходя из текущего состояния процентных ставок, финансового положения и целей заемщика.
Домовладельцы также должны трезво оценивать свою толерантность к риску колебания ставок. Например, выбор ипотеки с плавающей ставкой и платежом означает, что ваш процент по мортгиджу и сумма платежа будут меняться с каждым изменением от Банка Канады. Хотя ожидается, что центробанк снизит ставки, как минимум еще два раза в 2025 году, любые будущие повышения могут привести к тому, что вы заплатите больше за весь период ипотечного контракта (типичный срок мортгидж контракта (term) в Канаде - 5 лет). Между тем, мортгидж с фиксированным процентом, к примеру на ближайшие 5 лет, защищает вас в случае повышения ставок, но в этом случае вы теряете возможность выиграть от будущих снижений ставок Банком Канады.