Канадцы переплачивают, оставаясь с большими банками
Ипотечная азбука
RBC. TD. BMO. Scotiabank. CIBC. Национальный банк Канады. Большая шестёрка. Как только один из этих крупных канадских банков хоть немного понижает свои мортгидж ставки, это мгновенно попадает в заголовки. Как, например, в прошлом месяце, когда RBC сократил свою пятилетнюю фиксированную ставку на 0.15 до 3.74 процента. Новость об этом появилась практически в каждом серьезном канадском СМИ.
Но вот в чём дело, когда речь идёт об официально заявленных мортгидж ставках банков: на них не стоит ориентироваться. Крупные банки никогда не предлагают наиболее низкую мортгидж ставку на рынке, а именно на них необходимо обращать внимание.
Тем не менее канадцы почему-то выбирают крупные банки – может быть, потому что им слишком комфортно, и они не хотят изменений, может быть, потому что они не знают, что на них наживаются. Банки удерживают 90 процентов канадского ипотечного рынка, и мы слишком медленно начинаем обращать внимание на альтернативные (и часто более дешёвые) варианты.
Дело в том, что существует целая индустрия более мелких и конкурирующих мортгидж банков, финансовых институтов и брокеров, которые крайне редко попадают в заголовки газет. Часто они такие же стабильные, такие же надёжные и при этом намного более доступные. Так почему же мы остаёмся с крупными банками? Беспечность и чрезмерная самоуверенность – одни из причин. Недостаток знаний – ещё один важный фактор.
В каждых нездоровых отношениях наступает момент, когда пора сказать: Хватит. И, если вам не приносит наслаждение спонсировать суперприбыльные банки большой шестёрки, сейчас – самое подходящее время прекратить это.
Дело в том, что существует целая индустрия более мелких и конкурирующих мортгидж банков, финансовых институтов и брокеров, которые крайне редко попадают в заголовки газет. Часто они такие же стабильные, такие же надёжные и при этом намного более доступные. Так почему же мы остаёмся с крупными банками? Беспечность и чрезмерная самоуверенность – одни из причин. Недостаток знаний – ещё один важный фактор.
В каждых нездоровых отношениях наступает момент, когда пора сказать: Хватит. И, если вам не приносит наслаждение спонсировать суперприбыльные банки большой шестёрки, сейчас – самое подходящее время прекратить это.
Есть, как минимум, две хорошие причины бросить свой банк и переключиться на кого-то из более мелких институтов.
Если вкратце, то мортгидж ставки работают следующим образом: финансовый институт (крупный или более мелкий) даёт в долг деньги покупателям недвижимости в виде ипотечного кредита. Даже крупные банки часто вынуждены сами брать в долг деньги, чтобы иметь возможность их давать в кредит заёмщикам. И они всегда получают эти деньги по более низкой ставке, чем та, под которую выдают. Именно так они и зарабатывают.
Начиная с прошлой осени, ставки, под которые финансовые институты одалживают деньги, сокращаются. К примеру, в ноябре 2018 года пятилетняя облигация правительства Канады стоила банкам 2.5 процента. Сейчас ставка составляет около 1.75. Это отражает стоимость кредитования на рынке облигаций, который влияет на фиксированные мортгиджи. Однако крупные банки лишь недавно начали предоставлять эту возможность сэкономить канадским потребителям.
Более мелкие лендеры и брокеры начала снижать свои мортгидж ставки ещё до крупных банков в январе – когда и крупные должны были это сделать. Но вы не слышали об этих изменениях ставок, потому что мелкие институты не попадают на страницы СМИ.
Даже если мы забудем о том, что крупные банки непростительно опоздали со своими снижениями ставок, всё равно не окажется причин с ними оставаться – потому что более мелкие лендеры и брокеры постоянно предлагают мортгидж ставки намного лучше, чем те, о которых говорят банки.
Яркий пример: попавшая во все заголовки пятилетняя фиксированная ставка RBC, составляющая теперь 3.74 процента, означает месячный платёж в сумме $2,560 при ипотечном кредите в $500,000.
Если использовать этот же сценарий (мортгидж на $500,000, 25-летняя амортизация) и применить к нему лучшую сегодняшнюю пятилетнюю фиксированную ставку (3.39), то месячный платёж составит уже $2,467. Это ежемесячная экономия в $93. Сумма может показаться не столь крупной, но учтите 25 лет амортизации. Попрощавшись со своим банком, вы теоретически можете сэкономить целых $27,900. И не забудьте о более высоком штрафе у больших банков, если вы вдруг захотите разорвать контракт раньше срока (об этом чуть ниже).
Канадцы переплачивают, оставаясь с большими банками. Однако это можно изменить. Для начала убедитесь, что при выборе мортгиджа вы не просто заходите в банк и соглашаетесь на первое же предложение. Изучите другие варианты на рынке и сравните.
Мы все сравниваем цены на авиабилеты и отели, когда планируем поездку. Стоит начать делать то же самое для финансовых продуктов. В конце концов, сумма, которую вы можете сэкономить на полётах, блекнет на фоне того, что вы можете сэкономить на мортгидже.
Возвращаясь к штрафам при досрочном расторжении мортгидж контракта, мы ошибочно думаем, что этот вопрос нас не коснется. Однако, по статистике государственной Канадской Ипотечной и Жилищной Корпорации CMHC до 60% пятилетних контрактов досрочно разрываются после 3-го года по различным причинам. Несколько лет назад в новости попала вопиющая история супружеской пары из Эдмонтона, которая заявила, что для них стало настоящим шоком, когда представитель банка назвал сумму в $17,000, которую им необходимо выплатить за преждевременный разрыв договора по пятилетнему фиксированному мортгиджу.
По словам Шейн и Джой Труш, они были в полной уверенности, что им предстоит заплатить штраф в размере трёхмесячных выплат по процентам, то есть около $4,000.
Cогласно ипотечному контракту, банк TD Canada Trust имел право высчитать штраф, используя выплаты по процентам за три месяца или разницу процентных выплат (Interest Rate Differential - IRD).
При вычислении IRD используется сложная математическая формула, включающая в себя такие показатели: остаток основной части долга, количество оставшихся месяцев мортгидж срока и соотношение процентной ставки, которую платит клиент, со ставкой, которую бы запросил банк за оставшийся срок. Часто расчет ведется от так называемой заявленной ставки (posted rate), которая гораздо выше фактической, что значительно повышает штрафные санкции.
Однако, даже воспользовавшись калькулятором банка TD для вычисления IRD штрафа, Шейн Труш заявил, что не смог понять, почему с них взимают такую крупную сумму. У нас получился штраф в размере $7,000, - уточняет Шейн. Каким образом банк насчитал $17,000? Понятия не имею.
Cупруги надеялись, что TD, с которым они сотрудничают уже 20 лет, сделает для них исключение, так как они продают всю свою собственность, чтобы заняться гуманитарной работой.
Последние два года Труш входил в совет Общества Помощи Детям Гаити (Haitian Childrens Aid Society - HCAS). За это время он совершил три поездки в Гаити, во время которых помогал отстраивать приют для 60 детей в самом центре повреждённой землетрясением страны. Этим летом семья решила продать своё имущество и переехать на 10 лет в Гаити, чтобы заниматься данным приютом.
По словам Ричарда Бомьера, вице-президента Федерации Советов Недвижимости Квебека, большинство потребителей понятия не имеют о сумме штрафа, который им придётся заплатить за преждевременный разрыв фиксированного мортгидж контракта. Обычный потребитель всегда будет платить огромный штраф, даже если ставки практически не меняются уже на протяжении нескольких лет, - пояснил он.
В своём отчёте он утверждает, что методы, используемые банками для вычисления суммы штрафа, не контролируются должным образом. По его мнению, банкам выгодно, когда потребители разрывают контракт раньше времени, так как он считает, что мортгидж штрафы составляют значительную часть дохода канадских банков. Тем временем, американские банки остаются прибыльными, при этом либо вообще не используя подобные штрафы, либо используя намного меньшие суммы.
Только после того, как история семьи Труш попала в газеты и на телеканалы, она получила предложение от банка, предположительно со смягченными условиями по штрафам. В электронном письме представитель TD заявил, что семья довольна условиями предложения, однако его подробности разглашаться не будут из-за принципов защиты персональной информации.
Мы же в свою очередь хотим напомнить - пожалуйста, всегда спрашивайте своего банковского представителя или мортгидж брокера о методах вычисления штрафов, а также о способах его уменьшения (например, внесение дополнительный платёжа перед разрывом договора, перенос существующего кредита, его увеличение или снижение и т.д.). В большинстве случаев, штрафные санкции при разрыве ипотечных контрактов с фиксированным процентов у больших банков намного больше чем у небольших банков и финансовых институтов, занимающихся исключительно ипотечным кредитованием напрямую или через мортгидж брокеров.